당첨만 되면 10억? 하지만 현금 0원 없으면 그림의 떡입니다. 냉정하게 계산해 드립니다.
“역삼센트럴자이 당첨되면 인생 역전”이라는 말이 청약 커뮤니티를 뜨겁게 달구고 있습니다. 2025년 12월 15일 특별공급을 시작으로 청약이 진행된 이 단지는 강남 한복판, 분양가상한제 적용, 시세차익 10억이라는 세 박자가 맞아떨어지며 ‘올해 마지막 강남 로또’로 불립니다. 하지만 현실은 녹록지 않습니다. 전용 84㎡ 기준 필요 현금만 28억원에 달합니다. 당첨되고도 돈이 없어 포기하는 사람이 속출할 수밖에 없는 구조입니다.
청약은 복권이 아닙니다. 당첨은 시작일 뿐이고, 진짜 승부는 자금 조달입니다. 계약금 20%를 2주 안에 현금으로 마련할 수 있습니까? 중도금 대출은 얼마나 나올까요? 투기과열지구 규제로 잔금 대출은? 입주 전까지 이자는 얼마나 내야 할까요? 이 질문에 답하지 못하면 당첨표는 휴지 조각입니다.
역삼센트럴자이는 서울 강남구 역삼동 758번지 일원, 옛 은하수아파트 재건축 단지입니다. 지하 3층~지상 27층, 4개 동, 총 237가구 중 일반분양은 87가구에 불과합니다. 지하철 2호선 역삼역 도보권, 분당선 선정릉역 인접, 강남 8학군, 테헤란로 업무지구 코앞입니다. 입지는 의심의 여지가 없습니다. 문제는 돈입니다.
전용 84㎡ 기준 분양가는 최고 28억원 수준입니다. 인근 역삼자이(2016년 준공)가 31.5억원에 거래되고, 개나리래미안(2006년)이 29.5억원, 역삼e편한세상(2005년)이 27.8억원에 팔린 것을 보면 신축 프리미엄을 감안하면 입주 후 시세는 35~38억원으로 예상됩니다. 보수적으로 잡아도 7~10억원의 시세차익입니다. 하지만 이 돈을 손에 쥐려면 최소 3~5년을 버텨야 하고, 그동안 엄청난 현금이 묶입니다.
이 글에서는 감정에 휘둘리지 않고 냉철하게 계산합니다. 역삼센트럴자이의 입지와 상품성을 객관적으로 분석하고, 전용 84㎡ 기준 필요 현금을 단계별로 시뮬레이션합니다. 투기과열지구 대출 규제(LTV 50%, DSR 40%)를 적용하면 실제로 얼마나 대출받을 수 있는지 계산하고, 실거주 의무 기간 동안 전세를 놓을 수 있는지, 입주 시점 잔금 마련 전략은 어떻게 세워야 하는지 두 가지 시나리오로 나눠 제시합니다. “선당후곰(먼저 당첨되고 고민)”이 통하는 단지인지, 아니면 철저한 준비 없이는 독이 되는 단지인지 결론을 내립니다.
지금 당장 청약홈에 접속해서 본인의 청약 가점을 계산해 보세요. 40점 이하라면 당첨 확률이 거의 없습니다. 50점 이상이라면 기회가 있습니다. 하지만 가점보다 중요한 건 자금 계획입니다. 이 글을 끝까지 읽고 본인의 재무 상태와 비교해 보세요. 입주자모집공고문은 GS건설 홈페이지와 청약홈에서 다운로드할 수 있습니다. 반드시 읽으세요.
왜 지금 강남 분양가상한제 아파트에 주목해야 하는가
분양가상한제는 정부가 집값 안정을 위해 분양가의 상한선을 정하는 제도입니다. 건설사가 마음대로 가격을 올리지 못하도록 제한합니다. 강남처럼 주변 시세가 높은 곳에서 분양가상한제가 적용되면 엄청난 괴리율이 발생합니다.
시세 vs 분양가 괴리율의 마법
역삼센트럴자이 전용 84㎡ 분양가는 최고 28억원 수준입니다. 같은 역삼동 인근 단지를 보겠습니다. 역삼자이(2016년, 전용 84㎡)는 2025년 10월 31.5억원에 거래됐습니다. 개나리래미안(2006년)은 29.5억원, 역삼e편한세상(2005년)은 27.8억원입니다. 역삼센트럴자이는 2028년 입주 예정이니 신축입니다. 신축 프리미엄을 감안하면 입주 후 시세는 최소 35억원, 강기 시장이면 38억원까지 예상됩니다.
분양가 28억원, 예상 시세 35~38억원. 차액은 7~10억원입니다. 괴리율은 25~35%입니다. 이게 ‘로또 청약’이라 불리는 이유입니다. 2억 5천만원을 투자해 3년 후 12억 5천만원을 회수하는 투자는 시중에 없습니다. 물론 이건 이론상 숫자고, 실제로는 세금과 이자, 기회비용을 빼야 합니다.
분양가상한제 단지가 왜 귀한지 이해하려면 비교 대상을 봐야 합니다. 같은 강남구 대치동에서 최근 일반 분양한 단지는 전용 84㎡가 35억원에 나왔습니다. 시세와 비슷하거나 오히려 비쌉니다. 프리미엄이 없습니다. 하지만 분양가상한제 단지는 다릅니다. 정부가 가격을 억눌러 놨으니 당첨되는 순간 자산이 증가합니다.
강남 신축 공급 절대 부족
강남구는 2024~2025년 신축 아파트 공급이 극히 적습니다. 대부분 재건축이고, 그나마도 조합원 중심이라 일반분양 물량이 손에 꼽습니다. 역삼센트럴자이는 일반분양 87가구입니다. 강남 전체 수요를 고려하면 턱없이 부족합니다. 수요는 많고 공급은 적으면 가격은 오릅니다. 경제학 기본입니다.
강남 8학군, 역세권, 업무지구 인접이라는 입지 트리플 크라운을 갖춘 신축은 앞으로도 나오기 어렵습니다. 강남은 이미 개발이 완료된 지역이라 신규 부지가 없습니다. 재건축도 조합원 반대와 분담금 문제로 지연됩니다. 역삼센트럴자이가 ‘올해 마지막 강남 로또’로 불리는 이유입니다.
리스크도 냉정히 봐야 한다
하지만 장밋빛만 있는 건 아닙니다. 첫째, 시장 변동성입니다. 2028년 입주 시점에 부동산 경기가 침체하면 시세가 예상보다 낮을 수 있습니다. 금리 인상, 대출 규제 강화, 경기 침체가 겹치면 강남이라도 집값이 빠집니다. 2022~2023년이 그랬습니다. 10억 차익을 기대했다가 5억으로 줄어들 수 있습니다.
둘째, 실거주 의무입니다. 분양가상한제 단지는 실거주 의무가 적용됩니다. 역삼센트럴자이도 입주 후 일정 기간(2~5년) 실거주해야 합니다. 전매제한도 있습니다. 당첨되고도 바로 팔 수 없습니다. 묶이는 기간 동안 자금이 고정됩니다. 유동성이 없습니다.
셋째, 분담금 추가 발생 가능성입니다. 재건축 단지는 공사비 증가로 분담금이 늘어날 수 있습니다. 분양가는 28억이지만, 나중에 추가 분담금 5천만원 청구가 올 수도 있습니다. 입주자모집공고문의 분담금 항목을 꼼꼼히 확인하세요.
역삼센트럴자이 입지 및 상품성 간단 분석
입지는 투자의 절반입니다. 아무리 분양가가 싸도 입지가 나쁘면 시세가 안 오릅니다. 역삼센트럴자이는 어떤가요?
교통 접근성 최상급
지하철 2호선 역삼역 도보 5~10분 거리입니다. 2호선은 강남 핵심 순환선입니다. 강남역, 삼성역, 선릉역, 잠실역이 모두 2호선입니다. 출퇴근이 편리합니다. 분당선·수인선 선정릉역도 가깝습니다. 분당, 판교로 가는 직장인에게 유리합니다. 테헤란로까지 도보 이동이 가능하므로 IT·금융 업종 종사자에게 최적의 입지입니다.
차량 이용도 편합니다. 언주로, 테헤란로 등 간선도로가 인접해 강남 내부 이동이 수월하고, 강남대로를 통해 한강을 넘어 강북으로 진입하기도 쉽습니다. 버스 노선도 다양해 대중교통 의존도가 높은 1인 가구나 맞벌이 부부에게 유리합니다.
학군 강남 8학군의 위력
역삼센트럴자이 입주민 자녀는 도성초등학교 통학 예상입니다. 중학교는 역삼중학교, 고등학교는 진선여고 등 강남 8학군 내 학교를 이용할 수 있습니다. 무엇보다 대치동 학원가가 차로 5~10분 거리입니다. 학군은 강남 아파트 시세를 지탱하는 핵심 요소입니다. 자녀 교육을 중시하는 30~40대 실수요자에게 절대적인 메리트입니다.
강남 8학군은 재산 가치를 방어하는 안전판입니다. 경기가 나빠도 학군 수요는 무너지지 않습니다. 교육 열기가 식지 않는 한 강남 학군 아파트는 가격 방어력이 강합니다.
생활 인프라와 개발 호재
인근 강남세브란스병원, 영동세브란스병원 등 대형 의료시설 접근성이 좋습니다. 코엑스, 현대백화점 무역센터점, 스타필드 같은 상업시설도 차로 10분 이내입니다. 생활 편의가 뛰어납니다.
개발 호재도 있습니다. 삼성동 일대 국제교류복합지구 조성, 영동대로 지하 복합환승센터 개발이 진행 중입니다. 이러한 개발은 강남 전체 가치를 끌어올립니다. 역삼센트럴자이도 수혜를 입습니다.
단지 규모와 상품성
총 237가구로 소규모 단지입니다. 강남에서 소규모 신축은 희소성이 높습니다. 전용면적은 59㎡, 84㎡, 122㎡로 구성됩니다. 84㎡가 메인 타입이며 일반분양의 대부분을 차지합니다. 시공사는 GS건설입니다. 자이 브랜드는 강남에서 선호도가 높습니다. 브랜드 프리미엄이 시세에 반영됩니다.
가장 중요한 돈 이야기 예상 분양가 및 주변 시세 비교
이제 핵심으로 들어갑니다. 얼마에 분양하고, 주변 시세는 얼마이며, 실제로 얼마나 벌 수 있는지 계산하겠습니다.
타입별 분양가 정리
입주자모집공고문에 따르면 분양가는 다음과 같습니다.
- 전용 59.98㎡: 최고 20억 1,200만원 (평당 8,573만원)
- 전용 84.97㎡A: 최고 28억 1,300만원 (평당 8,519만원)
- 전용 84.96㎡B: 최고 26억 9,700만원 (평당 8,116만원)
- 전용 84.98㎡C: 최고 27억 5,000만원 (평당 8,279만원)
- 전용 84.96㎡D: 최고 28억 1,100만원 (평당 8,452만원)
- 전용 122.99㎡: 최고 37억 9,800만원 (평당 7,977만원)
이 글에서는 일반분양 물량이 가장 많은 전용 84㎡를 기준으로 분석합니다. 최고가 28억원대로 잡겠습니다.
주변 시세와의 비교
인근 단지 전용 84㎡ 실거래가를 보겠습니다.
- 역삼자이(2016년): 31억 5,000만원 (2025년 10월 거래)
- 개나리래미안(2006년): 29억 5,000만원 (2025년 10월)
- 역삼e편한세상(2005년): 27억 8,000만원 (2025년 10월)
- 래미안역삼(2007년): 27억원 (2025년 10월)
역삼센트럴자이는 2028년 입주 예정 신축입니다. 역삼자이가 9년 차에 31.5억이므로 신축이면 최소 35억, 시장이 좋으면 38억까지 예상됩니다. 보수적으로 35억으로 잡겠습니다.
시세차익 계산:
- 예상 시세: 35억원
- 분양가: 28억원
- 차액: 7억원
여기서 세금을 빼야 합니다. 양도소득세는 보유 기간과 주택 수에 따라 다릅니다. 1주택자로 2년 보유 후 매도하면 장기보유특별공제와 기본공제를 받아 양도세가 약 1억 5천~2억입니다. 실수령액은 5~5억 5천만원입니다. 여기에 3년간 이자 비용(연 5% 가정, 대출 15억 기준 약 2억 2천만원)을 빼면 순이익은 2억 8천~3억 3천만원입니다.
10억이 아니라 3억입니다. 그래도 엄청난 수익입니다. 하지만 이건 모든 게 계획대로 갔을 때입니다. 시세가 안 오르면? 대출이 안 나오면? 이야기가 달라집니다.
안전마진 계산
투자 전문가들은 최소 20% 안전마진을 권장합니다. 시세가 예상보다 20% 떨어져도 손해 안 볼 정도의 마진입니다. 역삼센트럴자이는 분양가 28억, 예상 시세 35억이므로 안전마진은 25%입니다. 충분합니다. 시세가 30억까지 떨어져도 손실은 없습니다.
하지만 분양가보다 시세가 낮아지면? 예를 들어 경기 침체로 시세가 25억까지 떨어지면 3억 손실입니다. 강남에서 이런 일이 일어날 확률은 낮지만, 2008년 금융위기 때처럼 전례가 없지 않습니다. 리스크를 인지하고 들어가야 합니다.
당첨 시 자금 스케줄 시뮬레이션
이제 가장 중요한 부분입니다. 당첨되면 언제, 얼마의 돈이 필요한지 단계별로 계산하겠습니다. 전용 84㎡, 분양가 28억원 기준입니다.
계약금 단계 즉시 현금 5억 6천만원
분양 계약 시 계약금은 분양가의 20%입니다. 28억 × 20% = 5억 6,000만원입니다. 이 돈을 당첨 발표 후 약 2주 안에 마련해야 합니다. 대출은 안 됩니다. 순수 현금입니다.
5억 6천만원을 어떻게 마련할까요? 첫째, 기존 주택 처분입니다. 현재 집을 팔아서 마련합니다. 하지만 팔리는 데 시간이 걸립니다. 미리 매물로 내놓고 청약해야 합니다. 둘째, 예금과 주식을 현금화합니다. 셋째, 신용대출입니다. 하지만 신용대출은 연소득의 2배까지만 가능하고, 금리가 5~7%로 높습니다. 이자 부담이 큽니다.
현금 5억 6천만원이 없으면 당첨되고도 포기해야 합니다. 포기하면 페널티가 있습니다. 청약통장이 재사용 불가능해지고, 투기과열지구에서는 최장 10년간 청약 제한됩니다. 묻지마 청약은 독입니다.
중도금 단계 대출 13억 VS 자력 마련
중도금은 분양가의 60%입니다. 28억 × 60% = 16억 8,000만원입니다. 중도금은 보통 6회에 나눠 냅니다. 건축 진행에 따라 2026년부터 2028년까지 분할 납부합니다.
중도금은 대출이 가능합니다. 하지만 조건이 까다롭습니다. 분양가 12억원 이하 주택만 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 중도금 대출보증을 받을 수 있습니다. 역삼센트럴자이는 28억이므로 해당 안 됩니다. 중도금 대출보증이 안 나옵니다.
그럼 중도금 16억 8천만원을 자력으로 내야 합니다. 기존 주택 매도 자금, 예금, 가족 증여, 신용대출을 총동원해야 합니다. 이게 현실적으로 가능한지 냉정히 따져야 합니다. 대부분의 사람은 불가능합니다. 이것이 “현금부자 아니면 그림의 떡”이라는 표현의 이유입니다.
일부 시중은행에서 고액 자산가 대상으로 중도금 대출을 해주기도 하지만, 금리가 6~8%로 높고 한도도 제한적입니다. 연소득 1억 이상, 금융자산 10억 이상 같은 조건이 붙습니다.
잔금 단계 대출 5억 6천만원 + 현금 확보
잔금은 분양가의 20%입니다. 28억 × 20% = 5억 6,000만원입니다. 입주 시점인 2028년 8월에 납부합니다.
잔금은 주택담보대출로 일부 충당 가능합니다. 하지만 투기과열지구 규제가 적용됩니다. 강남구는 투기과열지구입니다. 1주택자 기준 LTV 50%입니다. 입주 시점 시세가 35억이라면 담보인정액 35억 × 50% = 17억 5,000만원까지 대출 가능합니다.
하지만 기존에 중도금을 자력으로 냈다면 부채가 없으므로 17억 5,000만원 전액 대출 가능합니다. 잔금 5억 6,000만원을 내고도 여유가 있습니다. 여기서 문제는 DSR입니다. DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제가 적용됩니다. 연소득이 1억이라면 연간 상환액은 4,000만원까지만 가능합니다. 월 333만원입니다.
17억 5,000만원을 30년 원리금균등상환, 금리 5%로 대출받으면 월 상환액이 약 940만원입니다. DSR 333만원을 훨씬 초과합니다. 따라서 실제로는 17억 5,000만원 전액 대출이 안 됩니다. DSR 40% 안에서 가능한 대출액은 약 6억원입니다. 나머지 11억 5,000만원은 자력으로 마련해야 합니다.
자금 스케줄 총정리
전용 84㎡, 분양가 28억원 기준으로 필요 자금을 정리하면:
- 계약금 (2026년 1월): 현금 5억 6,000만원
- 중도금 (2026~2028년): 현금 16억 8,000만원 (대출 불가)
- 잔금 (2028년 8월): 현금 5억 6,000만원 (대출 6억 가능하나 DSR 제약)
총 필요 현금: 최소 22억~28억원
이게 보도된 “필요 현금 28억”의 근거입니다. 당첨만으로는 아무것도 안 됩니다. 현금이 없으면 포기해야 합니다.
대출 규제 체크 투기과열지구 LTV 적용 및 DSR 고려사항
대출은 투자의 레버리지이지만, 규제는 족쇄입니다. 강남구 역삼동은 투기과열지구입니다. 강력한 대출 규제가 적용됩니다.
LTV DTI DSR 총정리
LTV(Loan To Value)는 담보인정비율입니다. 주택 가격 대비 얼마나 대출받을 수 있는지입니다. 투기과열지구 1주택자는 LTV 50%입니다. 35억 주택이면 17억 5,000만원까지 대출 가능합니다.
DTI(Debt To Income)는 총부채상환비율입니다. 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액 비율입니다. 투기과열지구는 DTI 40%입니다. 연소득 1억이면 주택담보대출 연 상환액은 4,000만원까지입니다.
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액을 포함합니다. 1억 이상 대출은 DSR 40%가 적용됩니다. 기존에 신용대출이 있으면 주택담보대출 한도가 줄어듭니다.
실제 대출 가능액 계산
연소득 1억원, 기존 부채 없음, 투기과열지구 1주택자를 가정하겠습니다.
- LTV 50%: 35억 × 50% = 17억 5,000만원
- DTI 40%: 연소득 1억 × 40% = 연 4,000만원 상환 가능 → 월 333만원
- DSR 40%: LTV와 동일 (기존 부채 없으므로)
월 333만원 상환으로 30년 원리금균등, 금리 5% 가정 시 대출 가능액은 약 6억원입니다. LTV는 17억 5,000만원이지만 DSR로 6억으로 제한됩니다. 이게 현실입니다.
연소득을 2억으로 높이면 어떻게 될까요? DSR 40% = 연 8,000만원 = 월 666만원. 대출 가능액은 약 12억원입니다. 그래도 LTV 17억 5,000만원에 못 미칩니다. 연소득 3억 이상이 되어야 LTV 한도를 다 쓸 수 있습니다.
맞벌이 소득 합산 전략
부부 맞벌이라면 소득을 합산해 DSR을 높일 수 있습니다. 남편 연소득 1억 5,000만원, 아내 1억 5,000만원이면 합산 3억입니다. DSR 40% = 연 1억 2,000만원 = 월 1,000만원. 대출 가능액은 약 18억원입니다. LTV 17억 5,000만원을 다 쓸 수 있습니다.
하지만 이 경우 부부 공동명의로 대출받아야 하며, 두 사람 모두 신용이 깨끗해야 합니다. 신용대출, 카드론, 할부금이 있으면 DSR에서 차감됩니다.
시나리오 1 실거주 입주 전세 불가 전략
실거주 의무가 적용되면 입주 후 일정 기간 전세를 놓을 수 없습니다. 본인이 직접 살아야 합니다. 이 경우 자금 전략은 어떻게 될까요?
실거주 의무 기간 확인
분양가상한제 주택은 실거주 의무가 적용됩니다. 기간은 주변 시세와 분양가 차이에 따라 2~5년입니다. 역삼센트럴자이는 시세 차이가 7억 이상이므로 최대 5년 실거주 의무가 적용될 가능성이 큽니다. 입주자모집공고문에서 정확한 기간을 확인해야 합니다.
실거주 의무 기간 동안은 전세를 놓을 수 없습니다. 본인이 거주해야 합니다. 3년 이내에 입주해야 하며, 연속 거주가 원칙이지만 부득이한 사유로 불연속 거주도 인정됩니다. 하지만 전세 임대는 불가능합니다.
기존 주택 처분 필수
역삼센트럴자이에 실거주하려면 기존 주택을 처분해야 합니다. 입주 전까지 처분 기한이 주어집니다. 통상 2년입니다. 2년 안에 기존 집을 팔아야 합니다. 안 팔면 중과세(양도세 최고 75%)가 적용됩니다.
기존 주택 매각 자금으로 중도금과 잔금을 충당할 수 있습니다. 예를 들어 기존 집이 15억이고 대출이 5억이면 순수익 10억입니다. 이 돈으로 중도금 16억 8,000만원 중 10억을 내고, 나머지 6억 8,000만원은 신용대출이나 가족 증여로 마련합니다. 잔금 5억 6,000만원은 주택담보대출 6억으로 충당합니다.
월 이자 부담과 생활비
입주 전까지 중도금에 대한 이자는 시공사가 대납하는 경우가 많습니다. 하지만 고가 주택은 이자후불제가 적용 안 될 수 있습니다. 입주자모집공고문에서 확인하세요. 이자후불제가 없다면 중도금 16억 8,000만원에 대한 이자를 본인이 냅니다. 연 5% 가정 시 월 700만원입니다. 2년간 1억 6,800만원입니다. 엄청난 부담입니다.
입주 후에는 대출 원리금을 갚아야 합니다. 잔금 대출 6억, 금리 5%, 30년 원리금균등상환 기준 월 322만원입니다. 여기에 관리비 50만원, 생활비 200만원을 합치면 월 572만원입니다. 맞벌이 부부라면 가능하지만, 1인 소득으로는 버겁습니다.
시나리오 2 전세 임대 후 잔금 마련 전략
실거주 의무가 3년 유예되거나 적용되지 않는 경우, 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 마련하는 전략입니다.
전세 시세 예측
2028년 역삼센트럴자이 입주 시점, 전용 84㎡ 전세 시세는 얼마일까요? 인근 역삼자이(매매 31.5억)의 전세가율을 참고하겠습니다. 강남구 전세가율은 평균 60~70%입니다. 역삼센트럴자이 매매 예상 시세 35억 × 65% = 22억 7,500만원입니다. 보수적으로 20억으로 잡겠습니다.
전세 20억을 받으면 잔금 5억 6,000만원을 충당하고도 14억 4,000만원이 남습니다. 이 돈으로 중도금 대출 이자를 갚고, 대출 원금을 일부 상환할 수 있습니다. 매우 유리합니다.
갭투자 전략의 명암
분양가 28억, 전세 20억이면 갭은 8억입니다. 8억만 있으면 28억 아파트를 소유할 수 있습니다. 이것이 갭투자입니다. 하지만 함정이 있습니다.
첫째, 중도금 16억 8,000만원을 어떻게 마련할 것인가? 전세는 입주 시점에 받지만, 중도금은 입주 전에 내야 합니다. 결국 중도금은 자력으로 마련해야 합니다. 갭투자 8억으로 해결 안 됩니다.
둘째, 전세가 하락 리스크입니다. 2028년 전세 시세가 15억으로 떨어지면? 갭이 13억으로 늘어납니다. 추가 현금을 투입해야 합니다. 없으면 전세 계약이 안 됩니다.
셋째, 전세 사기 리스크입니다. 전세 보증금을 떼이면 모든 게 무너집니다. HUG 전세보증보험 가입을 필수로 하세요.
투자자 VS 실수요자 전략 차이
투자자는 전세 임대 전략이 유리합니다. 본인이 살지 않고 전세를 놓아 현금흐름을 만듭니다. 5년 후 실거주 의무 종료 시점에 매도하면 차익 실현합니다. 하지만 실거주 의무가 적용되면 불가능합니다.
실수요자는 본인이 거주하며 장기 보유합니다. 자녀 교육, 직장 출퇴근이 목적입니다. 시세차익은 부수적입니다. 10년 이상 보유하면 양도세 장기보유특별공제로 절세 가능합니다. 실수요자에게는 실거주 의무가 부담이 아닙니다.
핵심 요약 FAQ
Q1. 분양가상한제 적용 주택은 실거주 의무가 무조건 있나요?
수도권 분양가상한제 주택은 원칙적으로 실거주 의무가 적용됩니다. 기간은 주변 시세와 분양가 차이에 따라 2~5년입니다. 역삼센트럴자이는 시세 차이가 크므로 최대 5년 실거주 의무가 적용될 가능성이 높습니다. 실거주 의무 기간 동안은 해당 주택에 직접 거주해야 하며, 전세 임대는 불가능합니다. 3년 이내에 입주해야 하고, 연속 거주가 원칙입니다. 다만 2024년 실거주 의무 3년 유예 법안이 통과되면서 일부 단지는 유예가 적용될 수 있습니다. 역삼센트럴자이의 정확한 실거주 의무 여부와 기간은 입주자모집공고문에서 반드시 확인해야 합니다. 위반 시 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금이 부과됩니다.
Q2. 중도금 대출은 전액 다 나오나요?
역삼센트럴자이는 분양가가 28억원으로 12억원을 초과합니다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 중도금 대출보증은 분양가 12억원 이하 주택만 지원합니다. 따라서 공적 보증을 통한 중도금 대출은 불가능합니다. 일부 시중은행에서 고액 자산가 대상으로 중도금 대출을 해주기도 하지만, 조건이 까다롭습니다. 연소득 1억 이상, 금융자산 10억 이상 같은 기준이 적용되며, 금리도 6~8%로 높습니다. 대출 한도도 제한적입니다. 결론적으로 역삼센트럴자이 중도금 16억 8,000만원은 대부분 자력으로 마련해야 합니다. 이것이 “필요 현금 28억”의 핵심 이유입니다. 중도금 대출이 안 나온다는 사실을 모르고 청약했다가 포기하는 사례가 많으니 반드시 인지하고 청약하세요.
Q3. 당첨 후 포기하면 어떤 불이익이 있나요?
청약 당첨 후 계약을 포기하면 강력한 페널티가 적용됩니다. 첫째, 청약통장이 재사용 불가능해집니다. 새로 가입해야 하며, 가점도 0점부터 시작입니다. 둘째, 청약 재당첨 제한이 적용됩니다. 투기과열지구에서 당첨 후 포기하면 해당 지역에서 최장 10년간 청약이 제한됩니다. 강남구는 투기과열지구이므로 10년 제한이 적용될 가능성이 높습니다. 셋째, 부정 청약으로 판단되면 형사처벌도 가능합니다. 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금입니다. 당첨 지위를 다른 사람에게 양도하거나 허위 서류를 제출한 경우 해당됩니다. 따라서 자금 계획 없이 무분별하게 청약하면 안 됩니다. 당첨되고도 포기하면 10년간 청약 기회를 잃습니다. 묻지마 청약은 절대 금물입니다.
결론 선당후곰이 통하는 단지인가
“일단 당첨되고 고민하자”는 선당후곰 전략은 역삼센트럴자이에 통하지 않습니다. 최소 20억 이상의 현금 동원력이 없다면 당첨되고도 포기해야 합니다. 포기하면 10년 청약 제한이라는 치명적 페널티를 받습니다.
역삼센트럴자이는 분명히 매력적인 단지입니다. 강남 8학군, 역세권, 분양가상한제 적용, 7~10억 시세차익 가능성. 입지와 상품성은 의심의 여지가 없습니다. 문제는 오직 하나, 돈입니다. 현금 20억 이상을 동원할 수 있는 초고액 자산가나 부부 합산 연소득 3억 이상 고소득자가 아니면 사실상 불가능합니다.
청약 추천 대상
다음 조건에 해당하면 청약을 추천합니다. 첫째, 현금 20억 이상 보유자입니다. 계약금 5억 6,000만원, 중도금 16억 8,000만원을 즉시 동원할 수 있어야 합니다. 둘째, 부부 합산 연소득 3억 이상입니다. DSR 규제를 통과해 잔금 대출을 최대한 받으려면 고소득이 필수입니다. 셋째, 기존 주택이 15억 이상이고 매도 가능한 사람입니다. 기존 집을 팔아 자금을 마련할 수 있습니다. 넷째, 강남 실거주 목적 실수요자입니다. 실거주 의무가 부담 안 됩니다.
청약 비추천 대상
다음 조건이면 청약을 추천하지 않습니다. 첫째, 현금 10억 이하 보유자입니다. 중도금을 마련할 수 없습니다. 둘째, 연소득 1억 이하입니다. DSR 규제로 대출이 막힙니다. 셋째, 투자 목적입니다. 실거주 의무 5년을 버티기 어렵습니다. 넷째, 중도금 대출이 나온다고 착각한 사람입니다. 12억 초과 주택은 중도금 대출보증이 안 됩니다.
마지막 조언
청약은 도박이 아닙니다. 철저한 계산과 준비가 필요합니다. 역삼센트럴자이는 ‘로또’가 맞지만, 당첨권을 현금화하려면 수십억원의 자본이 필요합니다. 없으면 당첨표는 휴지 조각입니다.
지금 당장 할 일은 세 가지입니다. 첫째, 본인의 순자산을 정확히 계산하세요. 예금, 주식, 부동산을 모두 합치고 대출을 빼세요. 20억 이상 남으면 도전 가능합니다. 둘째, 가족과 상의하세요. 배우자, 부모님의 자금 지원이 가능한지 솔직하게 논의하세요. 증여세 문제도 미리 확인하세요. 셋째, 입주자모집공고문을 정독하세요. 분담금, 실거주 의무, 중도금 납부 일정을 꼼꼼히 확인하세요.
준비된 자에게는 역삼센트럴자이가 인생 역전의 기회입니다. 하지만 준비 없이 덤볐다가는 10년 청약 제한이라는 대가를 치릅니다. 냉정하게 판단하세요. 다음 글에서는 역삼센트럴자이 청약 조건(가점, 무순위, 특별공급)을 상세히 정리하겠습니다. 구독하고 이웃 추가하시면 알림 받으실 수 있습니다.
오늘부터 실천할 항목을 댓글로 다짐해 주세요. “나는 순자산을 계산하겠습니다”, “입주자모집공고문을 읽겠습니다” 같은 다짐을 남기면 실천 확률이 높아집니다. 준비된 청약이 성공적인 투자를 만듭니다.
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