수수료 200만 원 아끼려다 나중에 양도세 2억 더 냅니다. 이게 부자들이 감정평가사를 부르는 이유입니다. 시세 15억인데 공시가는 10억인 아파트를 증여하려는 부모라면, 공시가로 주면 증여세가 싸니까 좋다고 생각하실 겁니다. 하지만 자녀가 나중에 이 집을 팔 때 세금 문제는 생각 못 하셨죠? 증여세 아끼려고 공시가로 낮게 신고하면 당장은 좋습니다. 하지만 나중에 자녀가 집을 팔 때 ‘취득가(공시가)’와 ‘양도가(시세)’ 차이가 너무 커서 양도세 폭탄을 맞습니다. 차라리 지금 감정평가를 받아 ‘취득가’를 시세 90%까지 올려놓으면, 나중에 낼 세금이 확 줄어듭니다. 이건 ‘미래를 위한 투자’입니다.
시세 15억(공시가 10억) 아파트를 공시가로 증여하면 자녀의 취득가는 10억이 됩니다. 10년 뒤 20억에 판다면 차익 10억에 대한 양도세를 냅니다. 반면, 감정가 14억으로 증여하면 당장 증여세는 조금 더 내지만, 자녀의 취득가는 14억이 되어 나중에 차익 6억에 대해서만 세금을 내면 됩니다. 계산해 보면 최종적으로 약 1.5억 원 이상의 세금을 아끼는 결과가 나옵니다. 감정평가는 ‘세금 방패’를 만드는 작업입니다. 방패가 두꺼울수록(취득가가 높을수록) 나중의 공격(양도세)을 잘 막아냅니다.
“증여세 아끼려다 양도세 폭탄 맞습니다” 공시가 증여의 함정
“증여는 공시가로 하는 게 무조건 이득 아닌가요?” 많은 분들이 이렇게 생각합니다. 당장 증여세를 줄일 수 있으니까요. 하지만 이건 단기적 관점입니다. 자녀가 나중에 집을 팔 때 낼 양도세까지 고려하면 이야기가 완전히 달라집니다.
증여 재산 평가 원칙 (시가 우선)
국세청 상속증여세 사무처리 규정을 보면, 증여 재산은 다음 순서로 평가합니다.
1순위: 시가
- 매매 사례가액 (증여일 전후 6개월 이내 실거래가)
- 감정평가액 (2개 이상 감정평가법인의 평균)
- 유사 매매 사례가액 (같은 단지, 비슷한 평형)
2순위: 보충적 평가액 (시가 확인 불가 시)
- 공시가격 (개별공시지가, 공동주택가격 등)
- 기준시가
즉, 시가가 있으면 시가로, 없으면 공시가로 평가합니다. 아파트처럼 거래가 활발한 부동산은 대부분 시가로 평가돼요.
공시가로 증여하면 무슨 일이?
| 항목 | 공시가 증여 | 감정가 증여 |
|---|---|---|
| 시세 | 15억 원 | 15억 원 |
| 증여 신고가 | 10억 원 (공시가) | 14억 원 (감정가) |
| 증여세 (자녀 공제 5천만 원 후) | 약 2억 8천만 원 | 약 3억 8천만 원 |
| 자녀의 취득가 | 10억 원 | 14억 원 |
10년 후 자녀가 20억 원에 매도한다면:
공시가 증여한 경우
- 양도차익: 20억 – 10억 = 10억 원
- 양도세 (기본세율 45% + 지방세): 약 4억 9,500만 원
- 총 세금 (증여세 + 양도세): 7억 7,500만 원
감정가 증여한 경우
- 양도차익: 20억 – 14억 = 6억 원
- 양도세 (기본세율 45% + 지방세): 약 2억 9,700만 원
- 총 세금 (증여세 + 양도세): 6억 7,700만 원
차이: 약 9,800만 원 절감!
당장 증여세를 1억 원 더 냈지만, 나중에 양도세를 2억 원 덜 내니까 결과적으로 1억 원을 아끼는 겁니다. 감정평가 수수료 200만 원을 쓰더라도 충분히 남는 장사예요.
[전략] 감정평가로 ‘취득가액’ 높이기: 수수료 200만 원으로 2억 아끼는 법
감정평가 실무 기준을 보면, 감정평가는 납세자의 선택입니다. 내가 원하면 감정평가를 받아서 증여 재산가액을 높일 수 있어요.
감정평가가 유리한 경우
✅ 시세와 공시가 차이가 큰 경우
- 시세 15억, 공시가 10억 → 차이 5억
- 차이가 클수록 감정평가 효과 큼
✅ 자녀가 10년 안에 매도할 예정인 경우
- 이월과세 10년 규정 때문에 10년 안에 팔면 부모 취득가 소환
- 감정가로 증여하면 자녀 취득가가 높아서 유리
✅ 증여세보다 양도세가 더 큰 경우
- 증여세율: 10~50%
- 양도세율: 6~45% (+ 지방세 10%)
- 양도차익이 크면 양도세 부담이 더 큼
✅ 자녀가 1세대 1주택 비과세를 못 받는 경우
- 1세대 1주택 비과세 요건 (2년 보유 + 12억 이하)
- 요건 충족 못 하면 양도세 내야 하니 취득가 높이기 유리
감정평가가 불리한 경우
❌ 자녀가 1세대 1주택 비과세 받을 경우
- 양도세 0원이니 취득가 높일 필요 없음
- 공시가로 낮게 증여하는 게 이득
❌ 증여받은 후 영구 보유할 경우
- 팔지 않으면 양도세 안 내니 취득가 무관
- 공시가로 낮게 증여하는 게 이득
❌ 시세와 공시가 차이가 작은 경우
- 차이 1~2억 미만이면 감정평가 효과 미미
- 수수료 대비 절세 효과 적음
감정평가 수수료 (2026년 기준)
한국감정평가사협회 수수료 기준표에 따르면:
| 부동산 가액 | 감정평가 수수료 (1개 법인) | 2개 법인 평균 시 |
|---|---|---|
| 5억 원 | 약 100만 원 | 약 200만 원 |
| 10억 원 | 약 150만 원 | 약 300만 원 |
| 15억 원 | 약 180만 원 | 약 360만 원 |
| 20억 원 | 약 200만 원 | 약 400만 원 |
주의: 국세청은 2개 이상 감정평가법인의 평균값을 요구할 수 있습니다. 안전하게 2개 법인에 의뢰하세요.
감정평가 절차
STEP 1: 감정평가법인 선정
① 한국감정평가사협회에서 지역별 법인 검색
② 2개 법인 선택 (평균값 사용)
③ 수수료 견적 요청
STEP 2: 평가 의뢰
① 부동산 등기부등본 제출
② 현장 실사 (평가사가 방문)
③ 평가 완료 (보통 1~2주 소요)
STEP 3: 평가서 수령 및 증여세 신고
① 2개 법인 평가액 평균 계산
② 증여세 신고 시 평가서 첨부
③ 감정평가 수수료는 필요경비로 인정 가능
감정평가액은 시세의 몇 %?
자산 관리 전문가들의 포트폴리오를 보면, 감정평가액은 보통 시세의 90~95% 수준입니다.
예시
- 시세 15억 원
- 감정평가액: 13억 5천만~14억 2,500만 원 (90~95%)
- 공시가: 10억 원 (약 67%)
감정평가액이 시세보다 높게 나오면? 그럴 가능성은 거의 없습니다. 감정평가사는 실거래가와 유사 매매 사례를 참고하기 때문에 시세를 초과하지 않아요.
시뮬레이션: 공시가 증여 vs 감정가 증여, 10년 뒤 승자는?
구체적인 숫자로 비교해 보겠습니다.
사례: 강남 아파트 (시세 15억, 공시가 10억)
전제 조건
- 부모: 아파트 취득가 5억 (10년 전 매입)
- 증여일: 2026년
- 자녀 매도 시점: 2036년 (증여 후 10년)
- 매도 가격: 20억 원 (예상)
- 자녀: 1세대 1주택 아님 (비과세 불가)
시나리오 1: 공시가 10억으로 증여
증여세 (2026년)
- 증여 재산가액: 10억 원
- 자녀 공제: 5,000만 원
- 과세표준: 9억 5,000만 원
- 증여세: 약 2억 8,000만 원 (세율 40%)
양도세 (2036년, 20억에 매도)
- 취득가: 10억 원 (증여가)
- 양도가: 20억 원
- 양도차익: 10억 원
- 기납부 증여세 공제: 2억 8,000만 원 (필요경비 산입)
- 순 차익: 7억 2,000만 원
- 양도세 (45% + 지방세): 약 3억 5,640만 원
총 세금: 2억 8,000만 원 + 3억 5,640만 원 = 6억 3,640만 원
시나리오 2: 감정가 14억으로 증여
증여세 (2026년)
- 증여 재산가액: 14억 원
- 자녀 공제: 5,000만 원
- 과세표준: 13억 5,000만 원
- 증여세: 약 4억 8,000만 원 (세율 50%)
양도세 (2036년, 20억에 매도)
- 취득가: 14억 원 (증여가)
- 양도가: 20억 원
- 양도차익: 6억 원
- 기납부 증여세 공제: 4억 8,000만 원 (필요경비 산입)
- 순 차익: 1억 2,000만 원
- 양도세 (45% + 지방세): 약 5,940만 원
총 세금: 4억 8,000만 원 + 5,940만 원 = 5억 3,940만 원
비교 결과
| 항목 | 공시가 증여 | 감정가 증여 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 2억 8,000만 원 | 4억 8,000만 원 | +2억 원 |
| 양도세 | 3억 5,640만 원 | 5,940만 원 | -2억 9,700만 원 |
| 총 세금 | 6억 3,640만 원 | 5억 3,940만 원 | -9,700만 원 절감 |
감정가로 증여하면 당장 증여세를 2억 원 더 내지만, 나중에 양도세를 3억 원 덜 내니까 최종적으로 약 1억 원을 아낍니다. 감정평가 수수료 360만 원을 빼도 9,640만 원 절감입니다.
2026년 세법 개정: 이월과세 기간 ‘5년 → 10년’ 연장의 의미
10년 동안 못 판다니 너무 긴 거 아니냐고요? 세무 학회 발표 자료에 따르면, 2023년 1월 1일부터 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 연장됐습니다. 이게 무슨 의미일까요?
이월과세란?
거주자가 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산을 증여받은 후, 10년 이내에 양도할 경우, 양도세 계산 시 증여자(부모)의 취득가액을 기준으로 하는 제도입니다.
쉽게 말하면: 자녀가 증여받은 후 10년 안에 팔면, 부모가 산 가격을 취득가로 봅니다. 자녀가 증여받은 가격이 아니라요.
이월과세 예시
전제
- 부모 취득가: 5억 (2016년)
- 증여가: 15억 (2026년, 자녀에게 증여)
- 매도가: 20억 (2036년, 자녀가 매도)
이월과세 적용 (10년 안에 매도)
- 취득가: 5억 (부모 취득가 소환)
- 양도차익: 20억 – 5억 = 15억
- 양도세: 약 7억 4,250만 원 (세율 45% + 지방세)
이월과세 미적용 (10년 후 매도)
- 취득가: 15억 (증여가)
- 양도차익: 20억 – 15억 = 5억
- 양도세: 약 2억 4,750만 원 (세율 45% + 지방세)
차이: 약 5억 원!
이월과세가 적용되면 양도세가 엄청나게 늘어납니다. 그래서 10년을 버티는 것이 중요해요.
증여받은 아파트, 10년 안에 팔면 벌어지는 일
국세법령정보시스템 이월과세 법령을 확인하면, 다음과 같은 규정이 있습니다.
적용 대상
- 배우자, 직계존비속(부모-자녀)으로부터 증여받은 경우
- 부동산, 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권 등)
- 증여일로부터 10년 이내 양도
적용 방법
- 양도세 계산 시 취득가 = 증여자의 취득가
- 기납부 증여세는 필요경비로 공제 가능
- 보유기간은 증여자 취득일부터 기산 (장기보유특별공제 유리)
예외 (이월과세 적용 안 됨)
① 사업인정고시일로부터 2년 전에 증여받은 뒤 공익사업으로 수용된 경우
② 증여자 사망 후 양도하는 경우
③ 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시
이월과세 10년, 어떻게 버틸까?
10년은 길지만, 그사이 집값 상승분과 보유세 절감분을 고려하면 여전히 증여가 유리합니다. 어떻게 버틸 수 있을까요?
전략 1: 자녀에게 보유세 낼 능력 만들어주기
- 증여 시 현금도 함께 증여 (연 5,000만 원 공제)
- 10년간 보유세 납부 가능한 현금 확보
- 예: 재산세 연 500만 원 × 10년 = 5,000만 원 필요
전략 2: 임대 수익으로 보유세 충당
- 아파트를 월세로 임대
- 월세 수익으로 재산세·종부세 납부
- 10년 후 매도 시 이월과세 배제
전략 3: 1세대 1주택 요건 충족 계획
- 자녀가 증여받은 집에서 2년 실거주
- 10년 후 매도 시 1세대 1주택 비과세 요건 충족
- 이월과세 적용되어도 비과세라 무관
전략 4: 부모 취득가가 낮지 않다면 이월과세 수용
- 부모 취득가가 시세의 50% 이상이라면 타격 적음
- 예: 부모 취득가 10억, 증여가 15억, 매도가 20억
- 차이: 5억 vs 10억 (그렇게 크지 않음)
10년을 버티는 힘: 자녀에게 ‘보유세’ 낼 능력 만들어주기
증여 후 10년 동안 자녀가 집을 보유하려면 보유세(재산세·종부세)를 낼 능력이 있어야 합니다.
보유세 시뮬레이션 (강남 아파트 15억 기준)
| 연도 | 공시가 (70% 가정) | 재산세 | 종부세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1년차 | 10.5억 | 약 400만 원 | 약 500만 원 | 약 900만 원 |
| 2년차 | 10.5억 | 약 400만 원 | 약 500만 원 | 약 900만 원 |
| … | … | … | … | … |
| 10년차 | 10.5억 | 약 400만 원 | 약 500만 원 | 약 900만 원 |
| 10년 합계 | – | 약 4,000만 원 | 약 5,000만 원 | 약 9,000만 원 |
10년간 약 9,000만 원의 보유세를 내야 합니다. 자녀에게 이 돈을 낼 능력이 없다면 증여가 부담스러울 수 있어요.
현금 동반 증여 전략
방법: 아파트와 함께 현금도 증여
예시
- 아파트 15억 증여 (2026년)
- 현금 5,000만 원 증여 (2027년, 자녀 공제)
- 현금 5,000만 원 증여 (2028년, 자녀 공제)
- …
- 10년간 매년 5,000만 원씩 증여 (총 5억 원)
매년 5,000만 원까지는 자녀 공제로 증여세가 없습니다 (10년 단위). 이 현금으로 보유세를 납부하면 자녀 부담이 줄어들어요.
임대 수익 활용
방법: 증여받은 아파트를 임대
예시
- 아파트 시세: 15억 원
- 전세 보증금: 10억 원
- 월세 전환 시: 보증금 5억 + 월세 250만 원
- 연간 임대 수익: 3,000만 원
- 보유세: 900만 원
- 순수익: 2,100만 원
임대 수익으로 보유세를 충당하고 남은 돈은 자녀 생활비로 사용할 수 있어요. 10년 후 이월과세 배제되면 매도하면 됩니다.
감정평가 vs 공시가 선택 가이드
어떤 경우에 감정평가를 받고, 어떤 경우에 공시가로 신고할까요?
감정평가 추천 케이스
| 상황 | 이유 |
|---|---|
| 시세와 공시가 차이 5억 이상 | 절세 효과 큼 |
| 자녀가 10년 안에 매도 예정 | 이월과세 대비 |
| 1세대 1주택 비과세 불가 | 양도세 부담 큼 |
| 부모 취득가가 매우 낮음 (시세의 30% 이하) | 이월과세 타격 큼 |
| 증여세보다 양도세가 더 클 것으로 예상 | 장기 절세 전략 |
공시가 추천 케이스
| 상황 | 이유 |
|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 받을 예정 | 양도세 0원이라 취득가 무관 |
| 영구 보유 (매도 계획 없음) | 양도세 안 내니 취득가 무관 |
| 시세와 공시가 차이 작음 (2억 미만) | 감정평가 효과 미미 |
| 자녀가 10년 후 매도 예정 | 이월과세 배제되니 증여가 취득가 |
| 부모 취득가가 높음 (시세의 70% 이상) | 이월과세 타격 적음 |
자주 묻는 질문 TOP 8
최근 국세청은 아파트 증여 시 유사 매매 사례가액을 엄격하게 적용하므로, 애매한 시세보다는 확실한 감정평가액을 신고하는 것이 세무 리스크를 줄이는 방법으로 통용됩니다.
Q1. 아파트도 감정평가 받아주나요?
네, 가능합니다. 아파트도 감정평가 대상입니다. 다만 아파트는 거래가 활발해서 유사 매매 사례가 많기 때문에, 국세청이 시가를 인정할 가능성이 높아요. 감정평가를 받으면 더 확실합니다.
Q2. 감정가가 시세보다 높게 나오면 어떡하죠?
그럴 가능성은 거의 없습니다. 감정평가사는 실거래가와 유사 매매 사례를 참고하기 때문에 시세를 초과하지 않아요. 만약 높게 나온다면 그게 진짜 시세일 수 있습니다.
Q3. 감정평가 수수료는 누가 내나요?
증여자(부모) 또는 수증자(자녀)가 낼 수 있습니다. 보통 증여자가 부담하며, 수수료는 필요경비로 인정됩니다. 증여세 계산 시 차감 가능해요.
Q4. 2개 법인 감정평가가 꼭 필요한가요?
국세청은 1개 법인 평가도 인정하지만, 신뢰도를 높이기 위해 2개 법인 평균을 권장합니다. 안전하게 2개 법인에 의뢰하세요.
Q5. 이월과세 10년, 부부 간 증여도 적용되나요?
네, 적용됩니다. 배우자, 직계존비속(부모-자녀) 간 증여에 모두 적용돼요. 단, 배우자가 사망하면 이월과세 적용 안 됩니다.
Q6. 10년 후 1일 지나서 팔면 이월과세 안 되나요?
네, 안 됩니다. 증여일로부터 정확히 10년 1일이 지나면 이월과세 배제됩니다. 예: 2026년 3월 1일 증여 → 2036년 3월 2일 매도 시 배제
Q7. 1세대 1주택 비과세 받으면 이월과세 무관한가요?
네, 맞습니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세가 0원이므로, 이월과세 적용 여부는 무의미합니다.
Q8. 감정평가 후 공시가로 신고하면?
안 됩니다. 감정평가를 받았다면 감정가로 신고해야 합니다. 공시가로 신고하면 국세청이 시가 과소신고로 판단하여 가산세를 부과할 수 있어요.
마지막 체크리스트: 증여 전 필독
증여 전에 다음 항목을 꼭 확인하세요.
✅ 시세 vs 공시가 차이 확인: 부동산 공시가격 알리미에서 조회
✅ 감정평가 필요 여부 판단: 차이 5억 이상이면 감정평가 추천
✅ 감정평가법인 2곳 선정: 한국감정평가사협회에서 검색
✅ 수수료 견적 확인: 15억 기준 약 360만 원 (2개 법인)
✅ 자녀 보유세 납부 능력 확인: 10년간 약 9,000만 원 필요
✅ 현금 동반 증여 계획: 매년 5,000만 원씩 공제 활용
✅ 이월과세 10년 주의: 10년 안에 팔면 부모 취득가 소환
✅ 1세대 1주택 비과세 요건 검토: 2년 실거주 + 12억 이하
한국감정평가사협회에서 감정평가 수수료를 확인하고, 국세법령정보시스템에서 이월과세 법령을 확인하세요. 부동산 공시가격 알리미에서 시세와 공시가 차이를 비교할 수 있습니다.
장기 절세는 ‘큰 그림’으로 승부합니다
수수료 200만 원 아끼려다 나중에 양도세 2억 더 냅니다. 이게 부자들이 감정평가사를 부르는 이유입니다. 증여세 아끼려고 공시가로 낮게 신고하면 당장은 좋습니다. 하지만 나중에 자녀가 집을 팔 때 ‘취득가(공시가)’와 ‘양도가(시세)’ 차이가 너무 커서 양도세 폭탄을 맞습니다. 차라리 지금 감정평가를 받아 ‘취득가’를 시세 90%까지 올려놓으면, 나중에 낼 세금이 확 줄어듭니다.
시세 15억(공시가 10억) 아파트를 공시가로 증여하면 자녀의 취득가는 10억이 됩니다. 10년 뒤 20억에 판다면 차익 10억에 대한 양도세를 냅니다. 반면, 감정가 14억으로 증여하면 당장 증여세는 조금 더 내지만, 자녀의 취득가는 14억이 되어 나중에 차익 6억에 대해서만 세금을 내면 됩니다. 계산해 보면 최종적으로 약 1억 원 이상의 세금을 아끼는 결과가 나옵니다. 감정평가는 ‘세금 방패’를 만드는 작업입니다. 방패가 두꺼울수록(취득가가 높을수록) 나중의 공격(양도세)을 잘 막아냅니다.
2023년 1월 1일부터 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 연장됐습니다. 자녀가 증여받은 후 10년 안에 팔면, 부모가 산 가격을 취득가로 봅니다. 10년 동안 못 판다니 너무 긴 거 아니냐고요? 10년은 길지만, 그사이 집값 상승분과 보유세 절감분을 고려하면 여전히 증여가 유리합니다. 매년 5,000만 원씩 현금을 추가 증여하거나, 임대 수익으로 보유세를 충당하면 10년을 버틸 수 있습니다. 10년 후에는 이월과세가 배제되니까 자녀가 증여받은 가격이 취득가가 됩니다.
최근 국세청은 아파트 증여 시 유사 매매 사례가액을 엄격하게 적용하므로, 애매한 시세보다는 확실한 감정평가액을 신고하는 것이 세무 리스크를 줄이는 방법으로 통용됩니다. 감정평가 수수료는 15억 기준 약 360만 원(2개 법인)이지만, 이 돈으로 나중에 양도세 수억 원을 아낄 수 있습니다. 한국감정평가사협회에서 지금 바로 감정평가 수수료를 확인하고, 자녀의 미래 세금까지 고려한 증여 계획을 세우세요.
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