“집 계약금 냈는데, 취득세가 얼마지?” 아파트·주택 매매 시 취득세는 수백만~수천만 원에 달하는 큰 금액입니다. 5억 아파트는 취득세 550만원, 10억 아파트는 3,300만원이 추가로 필요합니다. 더 복잡한 건 1주택·2주택·3주택 여부와 조정대상지역 여부에 따라 세율이 1%에서 12%까지 천차만별이라는 점입니다. “6억 이하는 1%라던데, 7억은 몇 %?”, “조정지역 2주택은 8%가 맞나?”, “오피스텔도 주택 수에 포함되나?”라는 질문이 끊이지 않습니다. 2025년 현재, 취득세는 매수 자금의 10~15%를 차지하므로 정확한 계산이 필수입니다. 1주택자 표준세율부터 다주택자 중과세, 주택 외 부동산 세율, 과세표준 계산법, 실제 납부 금액 시뮬레이션까지 상세히 알려드립니다.
집 살 때 필수 체크, 취득세란 무엇이며 언제까지 내야 하나
취득세의 정의와 과세 대상
취득세는 부동산·차량·기계 등을 취득(소유권 이전)할 때 내는 지방세입니다. 부동산의 경우 매매·증여·상속·신축 등 모든 취득 행위에 과세됩니다.
부동산 취득세 과세 대상
- 주택: 아파트·다세대·단독주택·다가구주택·주거용 오피스텔
- 주택 외: 토지·상가·오피스텔(주거용 외)·공장·창고
- 입주권·분양권: 2020년 8월 이후 주택 수에 포함
취득세 납부 기한 (60일 이내)
납부 기한: 잔금일(등기 접수일) 기준 60일 이내
납부 방법 3가지
① 위택스(WETAX) 온라인 납부
- 위택스 접속 → 회원가입·로그인 → 부동산 취득 신고 → 세액 계산 → 카드·계좌이체 납부
- 장점: 집에서 간편, 24시간 가능
- 단점: 카드 수수료 1~2% (무이자 할부 가능)
② 관할 구청·시청 세무과 방문 납부
- 등기 서류 지참 → 세무과 취득세 신고 창구 → 세액 계산 → 현금·카드 납부
- 장점: 세무 담당자 상담 가능
- 단점: 평일 9~18시만 가능, 대기 시간 길 수 있음
③ 법무사 대행
- 등기 대행 시 취득세 신고·납부까지 일괄 처리
- 장점: 편리, 전문가 검토
- 단점: 대행 수수료 10~30만원 추가
납부 지연 시 가산세
- 60일 초과 시: 미납 세액의 3% 가산세
- 추가 1일당: 0.022% 추가 (연 8%)
예시: 취득세 1,000만원을 90일째 납부 시
- 가산세: 1,000만원 × 3% = 30만원 (기본)
- 추가 가산세: 1,000만원 × 0.022% × 30일 = 6만6천원
- 총 납부: 1,036만6천원
2025년 최신 주택 유상취득 세율표 (6억 이하, 9억 초과 상세 구분)
1주택자 표준세율 (2025년 기준)
1주택자는 주택 가격에 따라 1~3% 세율이 적용됩니다.
① 6억원 이하: 1%
- 적용: 취득가액 6억원 이하 주택
- 추가세: 지방교육세 0.1% + 농어촌특별세 0.2% (85㎡ 초과 시)
- 실질 세율: 1.1% (85㎡ 이하) 또는 1.3% (85㎡ 초과)
예시 1: 4억원 아파트 (전용 84㎡)
- 취득세: 4억 × 1% = 400만원
- 지방교육세: 4억 × 0.1% = 40만원
- 총 납부: 440만원 (실질 1.1%)
예시 2: 5억원 아파트 (전용 110㎡)
- 취득세: 5억 × 1% = 500만원
- 지방교육세: 5억 × 0.1% = 50만원
- 농어촌특별세: 5억 × 0.2% = 100만원 (85㎡ 초과)
- 총 납부: 650만원 (실질 1.3%)
② 6억 초과 9억 이하: 1~3% (사선형 누진 세율)
6억~9억 구간은 사선형 누진 세율로, 가격에 비례해 세율이 점진적으로 증가합니다.
세율 계산 공식
[ \text{취득세율} = \left(\frac{\text{취득가액} \times 2}{3억원} – 3\right) \times \frac{1}{100} ]
예시 3: 7억원 아파트 (전용 84㎡)
- 취득세율 = (7억 × 2 / 3억 – 3) × 1/100 = (4.6667 – 3) × 0.01 = 1.6667%
- 취득세: 7억 × 1.6667% = 1,167만원
- 지방교육세: 1,167만원 × 10% = 117만원
- 총 납부: 1,284만원 (실질 1.834%)
예시 4: 8억원 아파트 (전용 110㎡)
- 취득세율 = (8억 × 2 / 3억 – 3) × 0.01 = (5.3333 – 3) × 0.01 = 2.3333%
- 취득세: 8억 × 2.3333% = 1,867만원
- 지방교육세: 1,867만원 × 10% = 187만원
- 농어촌특별세: 8억 × 0.2% = 160만원
- 총 납부: 2,214만원 (실질 2.768%)
③ 9억 초과: 3%
- 적용: 취득가액 9억원 초과 주택
- 추가세: 지방교육세 0.3% + 농어촌특별세 0.2% (85㎡ 초과)
- 실질 세율: 3.3% (85㎡ 이하) 또는 3.5% (85㎡ 초과)
예시 5: 10억원 아파트 (전용 84㎡)
- 취득세: 10억 × 3% = 3,000만원
- 지방교육세: 10억 × 0.3% = 300만원
- 총 납부: 3,300만원 (실질 3.3%)
예시 6: 15억원 아파트 (전용 120㎡)
- 취득세: 15억 × 3% = 4,500만원
- 지방교육세: 15억 × 0.3% = 450만원
- 농어촌특별세: 15억 × 0.2% = 300만원
- 총 납부: 5,250만원 (실질 3.5%)
1주택자 세율 정리표
| 취득가액 | 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세 (85㎡ 초과) | 실질 세율 (85㎡ 이하) | 실질 세율 (85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% | 1.3% |
| 6억 초과~9억 | 1~3% (누진) | 취득세 × 10% | 0.2% | 1.1~3.3% | 1.3~3.5% |
| 9억 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% | 3.5% |
조정대상지역 vs 비조정지역, 2주택 이상 다주택자 중과세 폭탄 피하기
조정대상지역이란?
조정대상지역은 부동산 과열 지역으로, 정부가 지정한 투기 억제 지역입니다. 2025년 11월 현재 서울 전 지역·경기 일부(분당·광교·과천 등)가 조정대상지역입니다.
조정대상지역 확인 방법
- 국토교통부 홈페이지 → 주택시장 안정 대책 → 조정대상지역 지정 현황
- 부동산 계약 시 중개사에게 “이 지역 조정대상지역 맞나요?” 확인
다주택자 중과세 세율 (2025년)
2주택 이상 보유 시, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 급증합니다.
① 조정대상지역 2주택자: 8%
- 적용: 1주택 보유 중 조정대상지역에 2번째 주택 취득
- 추가세: 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.6%
- 실질 세율: 9%
예시 7: 조정지역 서울 강남 8억 아파트 (2주택자)
- 취득세: 8억 × 8% = 6,400만원
- 지방교육세: 8억 × 0.4% = 320만원
- 농어촌특별세: 8억 × 0.6% = 480만원
- 총 납부: 7,200만원 (실질 9%)
비교: 1주택자라면 8억 아파트 취득세 2,214만원 → 2주택자는 7,200만원 (3.25배 증가)
② 비조정지역 2주택자: 1~3% (표준세율)
- 적용: 1주택 보유 중 비조정지역에 2번째 주택 취득
- 세율: 1주택자와 동일 (1~3%)
예시 8: 비조정지역 경기 평택 5억 아파트 (2주택자)
- 취득세: 5억 × 1% = 500만원
- 지방교육세: 5억 × 0.1% = 50만원
- 총 납부: 550만원 (1주택자와 동일)
③ 3주택 이상 또는 조정지역 3주택: 12%
- 적용: 전국 3주택 이상 보유 시
- 추가세: 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.6%
- 실질 세율: 13%
예시 9: 조정지역 서울 10억 아파트 (3주택자)
- 취득세: 10억 × 12% = 1억2천만원
- 지방교육세: 10억 × 0.4% = 400만원
- 농어촌특별세: 10억 × 0.6% = 600만원
- 총 납부: 1억3천만원 (실질 13%)
비교: 1주택자라면 10억 아파트 취득세 3,300만원 → 3주택자는 1억3천만원 (3.94배 증가)
다주택자 세율 정리표
| 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 | 실질 세율 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% (표준) | 1~3% (표준) | 1.1~3.5% |
| 2주택 | 8% | 1~3% (표준) | 9% (조정지역) |
| 3주택 이상 | 12% | 12% | 13% |
일시적 2주택 특례 (중과세 회피)
조건: 이사·상속·혼인 등으로 일시적 2주택 발생 시, 기존 주택을 3년 이내 처분하면 1주택 세율 적용
적용 예시
- 서울 강남 아파트 1채 보유 (6억)
- 이사를 위해 경기 분당 아파트 취득 (8억) → 일시적 2주택
- 3년 이내 강남 아파트 매도 약속 → 분당 아파트 취득 시 1주택 세율(2.33%) 적용 (8% 회피)
주의: 3년 내 기존 주택 미매도 시 2주택 중과세(8%) 소급 적용 + 가산세
주택 외 부동산(토지, 상가, 오피스텔)의 단일 세율 4.6% 적용 원리
주택 외 부동산 취득세율
주택이 아닌 토지·상가·오피스텔(주거용 외)·공장·창고는 주택 수와 무관하게 단일 세율 적용됩니다.
표준세율: 4%
- 취득세: 4%
- 농어촌특별세: 0.2%
- 지방교육세: 0.4%
- 실질 세율: 4.6%
예시 10: 상가 5억원 취득
- 취득세: 5억 × 4% = 2,000만원
- 지방교육세: 5억 × 0.4% = 200만원
- 농어촌특별세: 5억 × 0.2% = 100만원
- 총 납부: 2,300만원 (실질 4.6%)
예시 11: 토지 3억원 취득
- 취득세: 3억 × 4% = 1,200만원
- 지방교육세: 3억 × 0.4% = 120만원
- 농어촌특별세: 3억 × 0.2% = 60만원
- 총 납부: 1,380만원 (실질 4.6%)
주거용 오피스텔 vs 일반 오피스텔
주거용 오피스텔: 전입신고·거주 목적 → 주택 취득세 (1~3%) 적용, 주택 수 포함
일반 오피스텔: 사무실·임대 목적 → 4.6% 적용, 주택 수 제외
확인 방법: 취득 신고 시 “주거용 오피스텔” 여부 명시
취득세 계산 시 실수가 가장 많은 과세표준 잡는 법
과세표준이란?
과세표준은 취득세를 계산하는 기준 금액입니다. 부동산 취득 시 실제 거래가격(실거래가)이 과세표준이 됩니다.
원칙: 과세표준 = 실거래가(매매계약서상 금액)
실거래가 vs 시가표준액
① 실거래가 (원칙)
- 매매계약서상 실제 거래 금액
- 부동산 거래 신고 시 자동 반영
② 시가표준액 (예외)
- 실거래가를 확인할 수 없는 경우 (증여·상속 등)
- 공시가격 × 1.0~1.2 정도 (지역별 상이)
예시 12: 7억 아파트 매매 (실거래가)
- 과세표준: 7억 (매매계약서 금액)
- 취득세율: 1.6667%
- 취득세: 7억 × 1.6667% = 1,167만원
주의: 매매 시 계약서 금액을 실제보다 낮게 신고(이른바 “다운 계약”)하면 탈세에 해당하며, 적발 시 중과세 40% + 가산세 부과됩니다.
취득세 계산 시 흔한 실수 3가지
실수 1: 중개수수료·등기비를 과세표준에 포함
- 오답: 과세표준 = 매매가 7억 + 중개수수료 1,000만원 = 7억1천만원
- 정답: 과세표준 = 매매가 7억 (중개수수료·등기비 제외)
실수 2: 지방교육세·농어촌특별세 누락
- 오답: 취득세만 계산 (예: 7억 × 1.6667% = 1,167만원)
- 정답: 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 포함 (1,284만원)
실수 3: 주택 수 계산 오류 (분양권·입주권 누락)
- 오답: 아파트 1채 + 분양권 1개 = 1주택자 (분양권은 주택 아님)
- 정답: 아파트 1채 + 분양권 1개 = 2주택자 (2020년 8월 이후 분양권도 주택 수 포함)
위택스에서 미리 계산하고 자금 준비하세요
취득세는 부동산 매수 자금의 10~15%를 차지하므로, 계약 전 정확히 계산해야 합니다. 2025년 기준 1주택자는 1.1~3.5%, 조정지역 2주택자는 9%, 3주택자는 13%입니다. 6억~9억 구간은 사선형 누진 세율로 가격에 따라 세율이 점진적으로 증가하며, 일시적 2주택 특례를 활용하면 중과세를 회피할 수 있습니다.
위택스(WETAX)에서 “부동산 취득세 계산기”로 미리 세액을 확인하고, 잔금일 60일 이내 납부하세요. 자금 계획이 부동산 매수 성공의 열쇠입니다.
