아이를 낳으면 집을 살 수 있다는 희망을 안겨줬던 신생아 특례대출. 2024년 1월 출시 이후 연 1%대 초저금리와 최대 5억 대출이라는 파격 조건에 신혼부부들이 몰려들었습니다. 그런데 인터넷에 떠도는 소득 기준이 너무 다릅니다. 어떤 곳은 2.5억 원까지 완화된다고 하고, 어떤 곳은 2억 원에서 막혔다고 합니다.
결론부터 말씀드리면 2026년 현재 부부 합산 소득 기준은 2억 원이 확정됐고, 2.5억 원 완화는 2025년 6월 전격 취소됐습니다. 대신 대출 한도는 5억에서 4억으로 축소됐습니다. 정부가 집값 상승과 기금 소진을 우려해 규제를 강화한 겁니다. 하지만 연 1%대 금리는 여전히 유지되고, 서민형 소득 8500만 원 이하는 기존과 동일한 혜택을 받습니다.
소득 때문에 포기하셨나요? 2025년 이후 달라진 기준을 확인하면 다시 기회가 보입니다. 내가 대상인지 헷갈리신다면, 정부 공식 사이트에서 1분 만에 자가진단 해보세요. 바쁜 분들은 아래 소득 구간별 금리표부터 확인하시길 권합니다.
소득 기준 변화 타임라인, 2.5억 완화 전격 철회 경위
신생아 특례대출의 소득 기준은 세 차례 변화를 겪었습니다. 2024년 1월 출시 당시 부부 합산 소득 기준은 1억 3000만 원이었습니다. 무주택 세대주 또는 1주택자 대환 대출 대상으로, 연 소득 8500만 원 이하는 1.6~2.7%, 8500만~1억 3000만 원은 2.7~3.3%의 저금리를 적용받았습니다.
2024년 12월 2일부터 첫 번째 완화가 이뤄졌습니다. 부부 합산 소득 기준이 2억 원으로 상향됐고, 소득 구간도 세분화됐습니다. 연 소득 8500만 원 이하는 여전히 1.6~2.7%를 적용받았고, 8500만~1억 3000만 원은 2.7~3.3%, 1억 3000만~2억 원은 3.3~4.5%로 확대됐습니다. 이로써 맞벌이 고소득 부부도 혜택을 받을 수 있게 됐습니다.
그런데 2024년 6월 19일 정부는 충격적인 발표를 합니다. 2025년 1월 1일부터 3년간 출산한 가구에 한해 소득 기준을 2억 5000만 원까지 추가 상향하겠다는 계획을 내놓은 겁니다. 사실상 소득 제한 폐지 수준이었습니다. 연봉 1억 2500만 원짜리 맞벌이 부부도 연 3~4%대로 대출받을 수 있다는 뜻이었죠.
하지만 이 발표는 실현되지 못했습니다. 2025년 6월 30일 국토교통부는 2.5억 원 완화 계획을 전면 백지화했습니다. 신청 규모가 예상을 크게 웃돌며 주택도시기금 재원 고갈 우려가 커졌고, 수도권 집값 상승 압박도 심해졌기 때문입니다. 결과적으로 2026년 현재 부부 합산 소득 2억 원이 최종 확정된 상태입니다.
| 시기 | 부부 합산 소득 기준 | 대출 한도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 2024년 1월 출시 | 1.3억 원 이하 | 5억 원 | 초기 기준 |
| 2024년 12월 완화 | 2억 원 이하 | 5억 원 | 첫 번째 완화 |
| 2024년 6월 발표 | 2.5억 원 계획 | 5억 원 | 발표만 되고 취소 |
| 2025년 6월 철회 | 2억 원 확정 | 4억 원 | 한도 축소, 현행 유지 |
추가로 2025년 6월 28일부터 대출 한도도 축소됐습니다. 기존 5억 원에서 4억 원으로 1억 원이 줄어든 겁니다. 전세자금 대출도 3억 원에서 2억 4000만 원으로 감소했습니다. 이는 정책대출 총량을 기존 공급 계획 대비 25% 감축하는 정부 방침에 따른 조치입니다.
2026년 현재 소득 구간별 금리와 자산 기준 확정안
2026년 현재 적용되는 소득 기준과 금리는 다음과 같습니다. 부부 합산 연 소득 8500만 원 이하는 연 1.6~2.7%의 초저금리를 받습니다. 소득 8500만~1억 3000만 원은 2.7~3.3%, 1억 3000만~2억 원은 3.3~4.5%입니다. 시중 주택담보대출 금리가 5~6%대인 점을 고려하면 여전히 매력적인 수준입니다.
| 연 소득 구간 | 금리 (주택 구입) | 특징 |
|---|---|---|
| 8500만 원 이하 | 1.6~2.7% | 최저금리, 출산 우대 0.4%p 추가 |
| 8500만~1억 3000만 원 | 2.7~3.3% | 중간 소득층 |
| 1억 3000만~2억 원 | 3.3~4.5% | 고소득층, 시중 금리 대비 유리 |
금리는 고정금리로 5년간 유지됩니다. 대출 실행 후 추가 출산 시 자녀당 0.4%포인트씩 금리가 인하되고, 특례 기간이 5년씩 연장됩니다. 예를 들어 대출 실행 후 둘째를 낳으면 금리가 0.4%p 낮아지고 특례 기간은 10년으로 늘어납니다. 모든 우대 적용 후 최저 금리는 1.0%까지 가능하며, 1.2% 이하일 경우 1.2%로 고정됩니다.
자산 기준도 중요합니다. 부부 합산 순자산이 4억 8800만 원 이하여야 합니다. 2025년 기준 4분위 소득 기준에 따라 매년 소폭 변동되므로 신청 시점에 기금e든든 홈페이지에서 확인이 필요합니다. 순자산은 부동산, 예금, 주식, 자동차 등 모든 재산에서 부채를 뺀 금액입니다. 부모님께 증여받은 토지나 예금이 있다면 미리 체크해야 합니다.
대상 주택은 전용면적 85제곱미터 이하, 주택 가격 9억 원 이하입니다. 수도권과 비수도권 모두 동일한 기준이 적용됩니다. 9억 원 기준은 주택 공시가격이 아닌 실제 매매가 기준이므로, 계약서상 금액이 9억 원을 초과하면 대상에서 제외됩니다. 아파트, 빌라, 다세대, 단독주택 모두 가능하지만, 분양권이나 조합원 입주권 상태에서는 신청할 수 없습니다.
무주택과 1주택자 대환 대출 차이점 정확히 구분
신생아 특례대출은 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다. 무주택 세대주를 위한 신규 대출과 1주택자를 위한 대환 대출입니다. 무주택 세대주는 부부 모두 주택을 소유하지 않은 상태에서 주택을 구입할 때 신청할 수 있습니다. 대출 신청일 기준 2년 이내 출산 또는 입양한 가구여야 하며, 2023년 출산부터 소급 적용됩니다.
1주택자 대환 대출은 기존에 주택 한 채를 소유하고 있고, 이 주택에 대한 주택담보대출이 있는 경우 신생아 특례대출로 갈아타는 방식입니다. 기존 대출보다 금리가 낮아지므로 이자 부담을 줄일 수 있습니다. 단 부부 합산 연 소득 1억 3000만 원을 초과하는 경우 대환 대출이 불가능합니다. 소득 2억 원까지 완화된 건 신규 대출에만 해당하고, 대환은 1억 3000만 원까지만 가능합니다.
대환 대출 신청 시 주의할 점이 있습니다. 소유권 이전 등기 접수일로부터 3개월 이내에 대출을 받았다면 신규 대출로 취급됩니다. 예를 들어 2024년 11월에 아파트를 매수하고 일반 주택담보대출을 받은 뒤, 2025년 1월에 신생아 특례로 갈아타려 한다면 신규 대출로 인정받습니다. 이 경우 소득 2억 원 기준이 적용됩니다.
반면 소유권 이전 후 4개월 이상 지나서 대환 신청을 하면 기존 1억 3000만 원 소득 기준이 적용됩니다. 따라서 소득이 1억 3000만~2억 원 사이라면 3개월 이내에 대환 신청을 해야 혜택을 받을 수 있습니다. 이 타이밍을 놓치면 대환 자체가 불가능해지므로 주의가 필요합니다.
대환 대출의 한도는 기존 대출 잔액과 신생아 특례 대출 한도 중 낮은 금액입니다. 예를 들어 기존 주택담보대출 잔액이 3억 5000만 원인데 신생아 특례 한도가 4억 원이라면, 3억 5000만 원까지만 대환할 수 있습니다. 나머지 5000만 원은 추가 대출을 받을 수 없습니다. 반대로 기존 잔액이 4억 5000만 원인데 신생아 특례 한도가 4억 원이라면, 4억 원까지만 대환되고 5000만 원은 본인이 상환해야 합니다.
LTV 70%, DTI 60% 적용 기준과 실제 대출 가능 금액
신생아 특례대출은 DSR(총부채원리금상환비율)이 아닌 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 적용됩니다. 이는 특례보금자리론과 동일한 방식입니다. LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 비율로, 일반적으로 70% 이내입니다. 생애최초 주택 구입자는 80%까지 가능합니다.
예를 들어 9억 원짜리 아파트를 구입한다면 LTV 70% 기준으로 최대 6억 3000만 원까지 대출받을 수 있습니다. 하지만 신생아 특례대출 한도가 4억 원이므로, 실제로는 4억 원까지만 대출됩니다. 생애최초 구입자라면 LTV 80%로 7억 2000만 원까지 가능하지만, 역시 한도는 4억 원입니다.
DTI는 연 소득 대비 연간 부채 상환액 비율로, 60% 이내여야 합니다. 계산식은 (연간 대출 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100입니다. 예를 들어 연 소득 1억 원인 부부가 DTI 60%를 적용받으면, 연간 상환액이 6000만 원 이내여야 합니다. 월로 환산하면 500만 원입니다.
구체적으로 계산해보겠습니다. 4억 원을 연 3% 금리로 30년 만기로 대출받는다면, 월 상환액은 약 168만 원입니다. 연간 상환액은 약 2016만 원입니다. 연 소득이 3400만 원 이상이면 DTI 60%를 충족합니다. 만약 연 소득이 5000만 원이라면, DTI 60% 기준으로 연간 상환액 3000만 원까지 가능하므로 4억 원 대출은 무리 없이 실행됩니다.
다만 다른 대출이 있다면 그 상환액도 합산됩니다. 신용대출 월 상환액 50만 원, 자동차 할부금 월 50만 원이 있다면 연간 1200만 원이 추가됩니다. 이 경우 신생아 특례대출 연간 상환액 2016만 원과 합쳐서 총 3216만 원이 되므로, 연 소득이 5360만 원 이상이어야 DTI 60%를 만족합니다. 기존 대출이 많다면 신생아 특례대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
실거주 의무 1년, 대출 후 1개월 내 전입 필수
신생아 특례대출을 받으면 반드시 지켜야 할 의무가 있습니다. 대출 실행일로부터 1개월 이내에 해당 주택으로 전입신고를 해야 하고, 1년 이상 실거주를 유지해야 합니다. 이를 위반하면 대출금을 즉시 상환해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다.
전입신고는 대출 실행 후 주민센터에서 진행합니다. 만약 아파트 입주일이 대출 실행일보다 늦다면 잔금일 이후 1개월 이내에 전입하면 됩니다. 예를 들어 2025년 12월 20일에 대출을 실행했다면 2026년 1월 20일까지 전입신고를 마쳐야 합니다. 입주 지연으로 전입이 늦어질 경우 은행에 사전 협의가 필요합니다.
실거주 의무 1년은 전입신고일부터 기산합니다. 전입 후 주민등록등본을 확인하면 전입일이 기재되는데, 이 날짜부터 1년간 해당 주택에 거주해야 합니다. 중간에 다른 지역으로 전출하거나 전세를 주면 안 됩니다. 단 같은 주택 내에서 세대 분리는 가능합니다. 예를 들어 아이가 태어나서 세대주를 변경하는 건 문제없습니다.
1년 실거주 의무를 어기면 어떻게 될까요. 기금 측에서 주기적으로 주민등록등본을 조회해 실거주 여부를 확인합니다. 만약 전출 사실이 적발되면 즉시 대출금 전액 상환 통보가 나갑니다. 저금리 혜택도 모두 소멸되고, 일반 주택담보대출 금리로 재계산돼서 추가 이자를 부과받을 수 있습니다. 부득이한 사유(해외 발령, 질병 등)가 있다면 은행과 협의해 연장이나 유예를 신청할 수 있지만, 단순 이사는 인정되지 않습니다.
분양권 상태에서는 신생아 특례대출을 신청할 수 없습니다. 반드시 소유권 이전 등기가 완료된 주택이어야 합니다. 입주 전 중도금 대출은 일반 은행 대출로 받고, 입주 후 잔금 시점에 신생아 특례대출로 전환하는 방식이 일반적입니다. 조합원 입주권도 마찬가지로 신청이 불가능합니다.
2026년 이후 연장 가능성과 정책 변화 전망
신생아 특례대출은 한시적 운영 정책입니다. 당초 2024년 1월부터 2026년 말까지 3년간 운영 예정이었으나, 기금 소진 속도가 빨라지면서 2026년 이후 연장 여부가 불투명해졌습니다. 2025년 6월 정부는 대출 한도를 5억에서 4억으로 축소하고, 소득 기준 추가 완화도 취소했습니다. 이는 기금 재원 관리를 위한 조치로 해석됩니다.
2026년 말 종료 시점이 다가오면 정부는 두 가지 선택지를 고려할 것으로 보입니다. 첫째, 종료 시점을 1~2년 연장하는 방안입니다. 저출산 문제가 해결되지 않은 상황에서 갑자기 혜택을 끊으면 출산율이 더 떨어질 수 있기 때문입니다. 둘째, 소득 기준이나 한도를 더 축소하면서 유지하는 방안입니다. 예를 들어 소득 기준을 2억에서 1억 5000만 원으로 낮추거나, 한도를 4억에서 3억으로 줄이는 식입니다.
현재 신청 추세를 보면 2026년 중반까지 기금이 소진될 가능성도 있습니다. 2024년 한 해 동안 신청 건수가 정부 예상을 크게 웃돌았고, 2025년에도 수요가 이어지고 있습니다. 만약 기금이 조기 소진되면 2026년 말을 기다리지 않고 중도에 신청 접수가 중단될 수 있습니다. 따라서 조건이 되는 분들은 가능한 한 빨리 신청하는 게 유리합니다.
정책 변화를 예측하기는 어렵지만, 한 가지 확실한 건 소득 기준이 다시 완화될 가능성은 낮다는 점입니다. 2025년 6월 2.5억 완화를 철회한 이유가 기금 부담과 집값 자극 우려였으므로, 향후에도 규제를 강화하는 방향으로 갈 가능성이 큽니다. 대신 출산 우대 금리 인하폭을 늘리거나, 다자녀 가구에 한도를 추가로 제공하는 식의 차별화 전략은 나올 수 있습니다.
자주 묻는 질문 5가지 한번에 정리
첫 번째 질문입니다. 2026년에 출산한 아이도 적용되나요? 네, 적용됩니다. 대출 신청일 기준 2년 이내 출산 또는 입양한 가구면 가능합니다. 예를 들어 2025년 12월에 출산했다면 2027년 11월까지 신청할 수 있습니다. 다만 정책이 2026년 말 종료 예정이므로, 종료 시점 이전에 신청해야 합니다. 만약 2026년 6월에 출산한다면 2026년 12월 말까지 신청하는 게 안전합니다.
두 번째, 대출 실행 후 소득이 늘어나면 금리가 오르나요? 아니요, 오르지 않습니다. 대출 실행 시점의 소득 기준으로 금리가 결정되고, 5년간 고정됩니다. 대출 실행 후 연봉이 2억 원에서 3억 원으로 늘어나도 금리는 변하지 않습니다. 단 대출 만기 연장이나 추가 대출을 받을 때는 그 시점의 소득 기준이 다시 적용될 수 있습니다.
세 번째, 분양권이나 입주권 상태에서도 신청 가능한가요? 불가능합니다. 반드시 소유권 이전 등기가 완료된 주택이어야 합니다. 분양권은 아직 건물이 완공되지 않은 상태이고, 입주권은 조합원 자격일 뿐 소유권이 아니기 때문입니다. 입주 후 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마친 시점에 신청할 수 있습니다. 중도금 대출은 일반 은행 대출로 받고, 입주 시 신생아 특례로 갈아타는 게 일반적입니다.
네 번째, 1주택자도 대환(갈아타기) 목적으로 신청할 수 있나요? 네, 가능합니다. 단 부부 합산 연 소득이 1억 3000만 원 이하여야 합니다. 소득 2억 원 완화는 무주택 신규 대출에만 적용되고, 대환은 기존 기준이 유지됩니다. 또한 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 대출받았다면 신규 대출로 취급돼 소득 2억 원 기준이 적용됩니다. 대환 시 기존 주택담보대출을 신생아 특례로 갈아타면 금리가 낮아져 이자 부담이 줄어듭니다.
다섯 번째, 신생아 특례대출과 보금자리론을 동시에 쓸 수 있나요? 불가능합니다. 신생아 특례대출과 보금자리론은 모두 주택도시기금 대출이므로 중복 사용이 안 됩니다. 둘 중 하나를 선택해야 하는데, 신생아 특례대출이 금리가 훨씬 낮으므로 출산 조건이 맞는다면 특례를 선택하는 게 유리합니다. 보금자리론은 출산 조건이 없지만 금리가 4~5%대로 높습니다.
신청 전 꼭 확인해야 할 체크리스트 5가지
신생아 특례대출을 신청하기 전에 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 첫째, 본인의 소득 구간을 정확히 파악하세요. 부부 합산 소득이 8500만 원 이하인지, 1억 3000만 원 이하인지, 2억 원 이하인지에 따라 금리가 달라집니다. 국세청 홈택스에서 지난해 소득을 조회할 수 있습니다. 맞벌이 부부라면 두 사람의 소득을 합산해서 계산하세요.
둘째, 자산 기준을 체크하세요. 부부 합산 순자산이 4억 8800만 원 이하여야 합니다. 순자산은 부동산, 예금, 주식, 자동차 등 모든 재산에서 부채를 뺀 금액입니다. 부모님 명의 토지를 증여받았거나 주식 계좌가 큰 경우 한도를 초과할 수 있으니 미리 계산해보세요. 주택도시기금 기금e든든 홈페이지에서 자산 계산기를 제공합니다.
셋째, 대상 주택 조건을 확인하세요. 전용면적 85제곱미터 이하, 주택 가격 9억 원 이하여야 합니다. 9억 원 기준은 공시가격이 아닌 실거래가이므로, 계약서상 금액을 확인하세요. 만약 9억 1000만 원에 계약했다면 대상에서 제외됩니다. 분양권이나 입주권은 불가능하고, 반드시 소유권 이전 등기가 완료된 주택이어야 합니다.
넷째, 출산 시기를 확인하세요. 대출 신청일 기준 2년 이내 출산 또는 입양한 가구여야 합니다. 2024년 3월에 출산했다면 2026년 2월까지 신청할 수 있습니다. 만약 임신 중이라면 출산 후 2년 이내에 신청하면 되지만, 정책 종료 시점(2026년 말)을 고려해야 합니다. 출산 예정일이 2026년 12월이라면 정책 종료 전에 신청하기 어려울 수 있습니다.
다섯째, 실거주 의무를 준비하세요. 대출 실행 후 1개월 이내 전입신고, 1년 이상 실거주를 지켜야 합니다. 만약 현재 거주 중인 집에서 바로 이사하기 어렵다면 대출 시점을 조정하세요. 아파트 입주일이 3개월 뒤라면 입주 시점에 맞춰 대출을 실행하는 게 안전합니다. 전입 지연 시 대출금 상환 위험이 있으니 신중하게 계획하세요.
내 집 마련의 골든타임은 지금입니다. 2026년 말이면 이 정책이 종료될 가능성이 크고, 기금 조기 소진으로 중도에 마감될 수도 있습니다. 바뀐 정책을 미리 알아야 기회를 잡을 수 있습니다. 소득 구간별 금리는 위 표에서 다시 한번 확인하시고, 정확한 자산 심사 기준은 주택도시기금 공식 홈페이지에서 조회하세요. 정책은 변동 가능성이 있으니 신청 전 기금e든든에서 최신 정보를 반드시 확인하시길 바랍니다.
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