급매로 던지자니 아깝고, 놓치자니 다음 사람이 없을 것 같죠? 분당 아파트를 팔려는 2주택자라면, 매수 희망자가 나타났는데 8월에 전세 만기 돈을 받아서 잔금을 치르겠다고 할 때 고민이 클 겁니다. 5월 9일이 지나면 세금이 2억 늘어나는데, 이 거래를 해도 될지 막막하시죠? 5월 9일까지 잔금 치르려면 3월엔 계약해야 합니다. 근데 매수자가 대출이 안 나온다면? 이때 필요한 게 ‘계약일 우선 적용’ 정책입니다. 과거 사례를 보면 계약금만 받고 잔금은 6개월 뒤에 치러도 중과 배제를 인정해 줬습니다.
매수자는 시간을 벌어서 좋고, 매도자는 세금을 아껴서 좋은 ‘누이 좋고 매부 좋은’ 계약입니다. 2026년 2월 3일 정부 발표에 따르면, 5월 9일까지 계약하고 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 기존 조정대상지역에서는 3개월 이내, 신규 조정대상지역(수원 영통·장안·권선, 성남 분당·수정·중원, 과천, 광명, 안양 동안·만안, 의왕, 하남, 용인 수지 등)에서는 6개월 이내에 잔금·등기를 마치면 중과 유예 혜택을 받을 수 있습니다. 이 특약은 단순한 계약 조건이 아니라, 매도자와 매수자가 정부의 규제를 피해 서로를 구원하는 ‘동맹 협약’입니다.
5월 9일 데드라인, 잔금 못 맞추면 끝일까? (구세주 ‘계약일 원칙’)
“5월 9일까지 집을 팔아야 하는데, 매수자가 8월에 돈을 주겠다고 합니다. 계약을 해도 될까요?” 2026년 1월 25일 이재명 대통령이 “다주택자 양도세 중과 유예를 재연장하지 않겠다”고 공식화하면서, 5월 9일이 실질적인 마지노선이 됐습니다. 하지만 정부는 2월 3일 추가 발표를 통해 “5월 9일까지 계약하고, 지역에 따라 3~6개월 이내에 잔금·등기를 마치면 중과 유예 혜택을 준다”고 밝혔습니다.
양도세 중과란 무엇인가?
다주택자가 주택을 팔 때 일반 세율(6~45%)이 아닌 중과세율을 적용하는 제도입니다.
| 주택 수 | 유예 기간 세율 (~26.05.09) | 중과 부활 후 세율 (26.05.10~) | 세금 차이 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 기본세율 6~45% | 기본세율 6~45% | 변화 없음 |
| 2주택 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 20%p | 최고 65% |
| 3주택 이상 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 30%p | 최고 75% |
장기보유특별공제 배제
중과세가 부활하면 장기보유특별공제(최대 30%)도 못 받습니다. 예를 들어 양도차익 10억 원인 2주택자가:
- 유예 기간: 세율 45% – 장기보유공제 30% = 실효 세율 약 31.5% → 세금 약 3억 1,500만 원
- 중과 부활 후: 세율 65%, 장기보유공제 없음 → 세금 약 6억 5,000만 원
- 세금 차이: 3억 3,500만 원
계약일 원칙이란?
과거 정책 유권해석 사례를 보면, 정부는 ‘양도일’을 잔금 또는 등기일 중 빠른 날로 봅니다. 하지만 조정대상지역 지정 같은 규제 변경 시에는 ‘계약일 우선 적용’ 원칙을 인정해 왔습니다.
기획재정부 유권해석 (2022년)
“조정대상지역 공고일 이전에 해당 지역의 주택 양도를 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증명되는 경우, 다주택자 중과세율이 아닌 일반세율 적용이 가능합니다.”
2026년에도 이 선례가 적용됩니다. 2월 3일 정부 발표에서 명확히 밝혔어요.
2026년 정부 발표 핵심 내용 (2월 3일)
| 지역 구분 | 계약 기한 | 잔금·등기 기한 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 기존 조정대상지역 (강남·서초·송파·용산) | 5월 9일까지 | 계약 후 3개월 이내 | 4개월 연장 검토 중 |
| 신규 조정대상지역 (분당·수원·과천 등) | 5월 9일까지 | 계약 후 6개월 이내 | 확정 |
| 비조정대상지역 | 5월 9일까지 | 제한 없음 (일반 원칙) | 잔금 시점 무관 |
예를 들어 분당 아파트를 5월 9일에 계약하면, 11월 9일까지 잔금을 치러도 중과 유예 혜택을 받을 수 있습니다. 강남3구는 8월 9일까지 잔금을 치러야 해요 (4개월로 연장되면 9월 9일까지).
주의: 계약서만 쓰면 땡?
절대 아닙니다. 실제 계약금이 통장에 찍힌 ‘금융 증빙’이 없으면 가짜 계약으로 간주되어 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 국세청은 다음을 확인합니다:
✅ 계약서 확정일자: 5월 9일 이전에 주민센터 또는 등기소에서 확정일자 받기
✅ 계약금 입금 내역: 매수자 통장 → 매도자 통장 이체 내역 (현금 불가)
✅ 중도금 지급 내역: 중도금도 약정대로 지급되어야 진정한 계약으로 인정
✅ 부동산 중개 수수료 지급: 중개사무소를 통한 계약이라면 수수료 영수증 보관
[특급 비밀] 매수자도 웃고 나도 웃는 ‘잔금 유예 특약’ 작성법
부동산 거래 관행에 따르면, 잔금 유예 특약은 양측의 합의로 얼마든지 가능합니다. 하지만 특약 조항을 잘못 쓰면 분쟁이 생기거나 세무조사를 받을 수 있어요.
필수 특약 문구 3종 세트
공인중개사협회의 표준 계약서를 보면, 다음 3가지 특약은 반드시 명시해야 합니다.
특약 ①: 양도세 중과 배제 목적 명시
“본 계약은 ‘다주택자 양도소득세 중과세 유예 조치(2026년 5월 9일 종료)’ 적용을 위해 체결되었으며, 매도인은 5월 9일까지 계약을 체결하고 계약금을 수령함으로써 양도세 중과 배제 요건을 충족하고자 합니다. 이에 양 당사자는 잔금 청산일을 [2026년 ○월 ○일]로 정하되, 해당 일자가 계약일로부터 [3개월 / 6개월] 이내임을 확인합니다.”
특약 ②: 정책 미적용 시 계약 무효 조항 (안전장치)
“만일 정부의 정책 변경 또는 유권해석 변경으로 인해 본 계약이 양도세 중과 배제 요건을 충족하지 못하게 될 경우, 매도인은 본 계약을 무효로 할 수 있으며, 이 경우 매도인은 수령한 계약금 및 중도금 전액을 매수인에게 반환하고 별도의 위약금을 지급하지 않습니다.”
특약 ③: 잔금 유예 사유 및 협의 조항
“매수인은 [전세금 회수 / 대출 실행 지연 / 기타 사유]로 인해 잔금 지급을 [2026년 ○월 ○일]까지 유예하고자 하며, 매도인은 이에 동의합니다. 잔금일까지 매수인이 잔금을 지급하지 못할 경우, 양 당사자는 1회에 한해 최대 [1개월] 추가 연장을 협의할 수 있습니다. 단, 협의가 불성립될 경우 원 계약서상 잔금일이 적용됩니다.”
잘못된 특약 vs 올바른 특약
부동산 전문가들의 매도 전략을 종합하면, 다음과 같은 실수가 많습니다.
❌ 나쁜 예시 (분쟁 위험)
“잔금은 매수인의 사정에 따라 최대 6개월까지 연장 가능합니다.”
문제점:
- ‘매수인의 사정’이 모호함 (어떤 사정?)
- ‘최대 6개월’의 기산점이 불분명함 (계약일? 원래 잔금일?)
- 협의 불성립 시 처리 방법 없음
✅ 좋은 예시 (명확)
“잔금은 원 계약일(2026년 5월 9일)로부터 6개월 이내인 2026년 11월 9일로 정하며, 매수인의 전세금 회수 지연 시 양 당사자 협의하에 1개월 추가 연장 가능합니다. 단, 2026년 12월 9일을 초과할 수 없으며, 초과 시 매도인은 계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 취득할 수 있습니다.”
명확한 점:
- 잔금일 명시: 2026년 11월 9일
- 연장 조건: 전세금 회수 지연 시, 협의 하에 1개월
- 최종 기한: 2026년 12월 9일
- 위반 시 처리: 계약 해제 + 위약금
국세청도 인정하는 확실한 증빙 서류 챙기기
잔금 유예 계약 시에는 소유권 이전 등기가 늦어짐에 따라 재산세 납부 의무자가 달라질 수 있으므로, 이에 대한 정산 기준을 특약에 명시하는 것이 분쟁을 예방하는 길입니다.
필수 증빙 서류 체크리스트
| 서류명 | 발급처 | 목적 |
|---|---|---|
| 계약서 원본 | 중개사무소 | 계약 체결 증빙 |
| 확정일자 | 주민센터 또는 등기소 | 계약일 공증 (5월 9일 이전 필수) |
| 계약금 입금 내역 | 은행 | 실제 금전 수수 증빙 |
| 중도금 입금 내역 | 은행 | 계약 이행 증빙 |
| 중개 수수료 영수증 | 중개사무소 | 진정한 거래 증빙 |
| 매수인 자금 출처 증빙 | 은행, 직장 등 | 자금세탁방지법 대응 |
확정일자를 받아야 하는 이유
확정일자는 계약서에 ‘이 날짜에 이 계약이 존재했다’는 공적 증명을 해줍니다. 국세청이 “계약일이 진짜 5월 9일인가?”를 의심할 때, 확정일자가 있으면 논란의 여지가 없어요.
현금 거래는 절대 금지
계약금 5,000만 원을 현금으로 주고받으면, 나중에 “계약금을 받지 않았다” 또는 “가짜 계약”으로 의심받을 수 있습니다. 반드시 계좌이체로 하고, 통장 거래내역을 출력해 보관하세요.
강남 3구 vs 비규제지역: 당신이 취해야 할 포지션은 다르다
모든 지역을 같은 전략으로 접근하면 안 됩니다. 강남3구(강남·서초·송파)와 신규 조정대상지역(분당·수원·과천 등), 비규제지역은 전략이 완전히 달라요.
강남 3구 (강남·서초·송파·용산): 버티기 전략
시장 특징
- 수요 견고, 가격 방어력 강함
- 중과세 부활해도 매수자는 계속 존재
- 급매로 던지면 억울함
추천 전략: 3개월 잔금 유예 계약
① 5월 초에 계약 체결 (5월 9일 전)
② 계약금 10~20% 받기
③ 잔금일: 8월 초 (계약일로부터 3개월)
④ 매수자에게 시간을 주되, 시세는 지키기
장점
- 중과세 회피
- 급매 손실 방지
- 매수자는 대출 준비 시간 확보
주의사항
- 정부가 4개월로 연장하면 9월까지 가능
- 재산세 정산 기준 특약에 명시 (6월 1일 기준 재산세 납부 의무자 협의)
신규 조정대상지역 (분당·수원·과천 등): 선택적 대응
시장 특징
- 수요가 강남만큼 견고하지 않음
- 중과세 부활 시 매수 수요 감소 가능성
- 6개월 유예 가능 (계약일로부터)
추천 전략: 6개월 잔금 유예 + 가격 협상
① 5월 초에 계약 체결
② 계약금 10% 받기 (부담 경감)
③ 잔금일: 11월 초 (계약일로부터 6개월)
④ 매수자에게 충분한 자금 준비 시간 제공
장점
- 매수자 풀 확대 (자금 여유 없는 사람도 접근 가능)
- 중과세 회피
- 거래 성사율 높음
주의사항
- 6개월 동안 시세 하락 리스크
- 매수자의 계약 파기 위험 대비 (계약금을 충분히 받기)
비조정대상지역 (노도강 등): 빠른 매도
시장 특징
- 수요 약함, 가격 상승 동력 부족
- 중과세 부활 후 매수 수요 급감 예상
- 잔금 유예 기한 제한 없음
추천 전략: 즉시 매도 (급매 감수)
① 3~4월 중 빠른 계약
② 잔금일: 1~2개월 이내
③ 시세보다 5~10% 낮춰도 빨리 처분
이유
- 5월 9일 이후 매수자가 사라질 가능성 높음
- 지금 팔지 않으면 중과세 + 추가 하락 이중고
- 급매 손실보다 중과세 손실이 더 큼
비교표: 지역별 전략
| 지역 | 시장 강도 | 추천 전략 | 잔금 유예 | 가격 정책 |
|---|---|---|---|---|
| 강남 3구 | ★★★★★ | 버티기 | 3개월 | 시세 유지 |
| 신규 조정지역 | ★★★☆☆ | 선택적 대응 | 6개월 | 5% 하락 수용 |
| 비조정지역 | ★★☆☆☆ | 빠른 매도 | 1~2개월 | 10% 하락 감수 |
안 팔리면 ‘증여’가 답? 부담부 증여로 우회하는 전략
“5월 9일까지 매수자가 안 나타나면 어떡하죠?” 강남3구 보유자라면 매도 대신 부담부 증여를 검토할 수 있습니다.
부담부 증여란?
부동산을 증여하되, 증여받는 사람(보통 자녀)이 대출 등 부채를 함께 승계하는 방식입니다. 부채 부분은 ‘양도’로 보고, 나머지는 ‘증여’로 봅니다.
예시
- 아파트 시가: 10억 원
- 대출 잔액: 6억 원
- 순자산: 4억 원
일반 증여
- 증여세: 10억 원 기준으로 과세 (세율 최대 50%)
- 증여세액: 약 3억 5천만 원
부담부 증여
- 양도 부분: 6억 원 (대출 승계) → 양도세 부과
- 증여 부분: 4억 원 (순자산) → 증여세 부과
- 양도세: 약 5,000만~1억 원 (1주택 or 2주택 기준)
- 증여세: 약 2,000만 원 (4억 원 기준, 자녀 공제 후)
- 총 세금: 약 7,000만~1억 2,000만 원
장점
- 일반 증여보다 세금 절감
- 중과세 회피 (대출 부분은 양도로 인정)
- 자산을 자녀에게 이전하여 세대 이동
단점
- 자녀의 대출 승계 능력 필요 (소득, 신용)
- 증여세와 양도세를 동시에 내야 함
- 복잡한 세무 계산 필요 (세무사 상담 필수)
증여 vs 매도 선택 기준
| 상황 | 추천 | 이유 |
|---|---|---|
| 양도차익이 매우 큼 (5억 이상) | 부담부 증여 | 중과세보다 증여세가 적음 |
| 양도차익이 적음 (1억 이하) | 매도 | 증여 절차 번거로움 |
| 자녀가 대출 가능 | 부담부 증여 | 자녀가 대출 승계 가능 |
| 자녀가 대출 불가 | 매도 | 증여 어려움 |
| 집을 계속 보유하고 싶음 | 증여 | 세대 이전 후 보유 |
| 현금이 필요함 | 매도 | 증여는 현금 안 나옴 |
급매물 던지기 전, 마지막으로 체크할 3가지
급하게 매도하기 전에 다음 3가지를 꼭 확인하세요.
① 세금 시뮬레이션 (유예 vs 중과)
확인 사항
- 내 집 양도차익은 얼마인가? (취득가 vs 현재 시세)
- 유예 기간 세금 vs 중과 부활 후 세금 차이는?
- 급매로 5% 내려도 중과세보다 이득인가?
계산 예시: 양도차익 5억 원, 2주택자
- 유예 기간 세금: 약 1억 5,000만 원 (기본세율 45% – 장기보유공제)
- 중과 부활 후: 약 3억 2,500만 원 (중과세율 65%, 장기보유공제 없음)
- 차이: 1억 7,500만 원
시세를 10% (약 1억 원) 낮춰서 급매로 팔아도, 중과세 1억 7,500만 원보다 싸니까 급매가 이득입니다.
② 시세 확인 (실거래가 vs 호가)
확인 방법
- 국토교통부 실거래가에서 최근 3개월 거래 확인
- 같은 단지, 같은 평형, 같은 층 비교
- 호가가 아닌 실거래가 기준으로 판단
주의
- 중개사무소 호가는 실제 거래가보다 5~10% 높음
- 급매로 내릴 때는 실거래가의 -5% 수준으로 시작
③ 임대차 상황 (세입자 있는 경우)
세입자 있는 집 매도 시 체크
- 세입자 전세 만기일은 언제?
- 세입자가 이사 가겠다고 확정했나?
- 임대차 계약 승계 조건으로 팔 수 있나?
임대차 승계 매매
- 매수자가 세입자의 전세금을 승계
- 매도자는 잔금 시 전세금만큼 차감받음
- 예: 집값 10억, 전세금 5억 → 잔금 5억만 받음
장점
- 세입자 이사 기다릴 필요 없음
- 빠른 거래 가능
단점
- 매수 수요 감소 (깡통주택 선호 안 함)
- 전세금 승계 부담 (매수자의 자금 필요)
자주 묻는 질문 TOP 8
과거 정책 유권해석 사례와 부동산 거래 관행을 종합하면, 다음 질문이 가장 많이 나옵니다.
Q1. 가계약금만 넣어도 인정되나요?
아니요. ‘가계약’은 법적으로 인정되지 않습니다. 반드시 본계약을 체결하고, 계약금을 실제로 송금해야 합니다. 가계약금은 국세청이 인정하지 않아요.
Q2. 매수자가 계약 파기하면 어떡하죠?
계약서에 위약금 조항을 명시해야 합니다. 일반적으로 매수자가 계약을 파기하면 계약금을 위약금으로 몰수하고, 매도자가 파기하면 계약금의 2배를 배상합니다.
Q3. 5월 9일에 계약하고 5월 10일에 확정일자 받으면?
안 됩니다. 계약일과 확정일자 날짜가 5월 9일 이전이어야 합니다. 확정일자는 계약 당일 또는 익일에 받는 게 안전해요.
Q4. 중도금 없이 계약금만 받고 잔금 치러도 되나요?
법적으로는 가능합니다. 하지만 중도금을 받는 게 계약의 진정성을 증명하는 데 유리합니다. 국세청이 “가짜 계약 아니냐”고 의심할 때, 중도금 입금 내역이 있으면 유리해요.
Q5. 계약 후 시세가 떨어지면 매수자가 가격 인하 요구하면?
계약서에 “시세 변동과 무관하게 계약가를 유지한다”는 특약을 넣으세요. 특약이 없으면 매수자가 재협상을 요구할 수 있어요.
Q6. 강남3구는 3개월인데, 4개월로 연장되나요?
2026년 2월 현재 정부가 4개월 연장을 검토 중입니다. 확정되면 8월 9일이 아니라 9월 9일까지 잔금을 치를 수 있어요. 최종 발표를 기다려야 합니다.
Q7. 비조정지역은 잔금 유예 기한이 없나요?
네, 비조정지역은 잔금 유예 기한 제한이 없습니다. 5월 9일에 계약하고 내년에 잔금을 쳐도 중과 유예 혜택을 받을 수 있어요. 하지만 현실적으로 매수자가 그렇게 긴 유예를 원하지 않을 겁니다.
Q8. 증여와 매도 중 뭐가 나을까요?
양도차익이 5억 이상이고 자녀가 대출 승계 가능하다면 부담부 증여가 유리합니다. 양도차익이 적거나 현금이 필요하면 매도가 낫습니다. 세무사 상담을 받으세요.
마지막 체크리스트: 특약 계약 전 필독
계약 전에 다음 항목을 꼭 확인하세요.
✅ 계약일 확인: 5월 9일 이전에 계약 체결
✅ 확정일자 받기: 계약 당일 또는 익일에 주민센터 방문
✅ 계약금 송금: 반드시 계좌이체 (현금 금지)
✅ 특약 작성: 양도세 중과 배제 목적 + 정책 미적용 시 무효 조항
✅ 잔금 유예 기한: 강남3구 3개월 / 신규 조정지역 6개월 / 비조정지역 제한 없음
✅ 중도금 약정: 중도금 일정 명시 (진정성 증빙)
✅ 위약금 조항: 계약 파기 시 처리 방법 명시
✅ 재산세 정산: 6월 1일 기준 재산세 부담자 협의
국토교통부 실거래가에서 내 아파트 시세를 확인하고, 찾기쉬운 생활법령정보에서 계약 효력을 확인하세요. 기획재정부에서는 과거 유권해석 사례를 볼 수 있습니다.
5월 9일, 기회의 마지막 날입니다
급매로 던지자니 아깝고, 놓치자니 다음 사람이 없을 것 같죠? 5월 9일까지 잔금 치르려면 3월엔 계약해야 합니다. 근데 매수자가 대출이 안 나온다면? 이때 필요한 게 ‘계약일 우선 적용’ 정책입니다. 과거 사례를 보면 계약금만 받고 잔금은 6개월 뒤에 치러도 중과 배제를 인정해 줬습니다. 2026년 2월 3일 정부 발표에 따르면, 5월 9일까지 계약하고 강남3구는 3개월, 신규 조정대상지역은 6개월 이내에 잔금·등기를 마치면 중과 유예 혜택을 받습니다.
매수자는 시간을 벌어서 좋고, 매도자는 세금을 아껴서 좋은 ‘누이 좋고 매부 좋은’ 계약입니다. 하지만 계약서만 쓰면 땡이 아닙니다. 실제 계약금이 통장에 찍힌 ‘금융 증빙’이 없으면 가짜 계약으로 간주되어 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 확정일자(5월 9일 이전), 계약금 입금 내역, 중도금 지급 내역, 중개 수수료 영수증을 반드시 보관하세요.
특약 조항은 3가지가 핵심입니다. ① 양도세 중과 배제 목적 명시, ② 정책 미적용 시 계약 무효 조항, ③ 잔금 유예 사유 및 협의 조항. 과거 2022년 중과 유예 조치 당시, 기획재정부는 ‘공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우’ 종전 규정을 적용한다는 유권해석을 내린 바 있습니다. 2026년에도 이 선례가 적용됩니다.
강남3구는 버티기 전략, 신규 조정지역은 선택적 대응, 비조정지역은 빠른 매도가 정답입니다. 양도차익이 5억 이상이고 자녀가 대출 승계 가능하다면 부담부 증여도 검토하세요. 급매로 던지기 전에 세금 시뮬레이션, 실거래가 확인, 임대차 상황을 체크하세요. 잔금 유예 계약 시에는 소유권 이전 등기가 늦어짐에 따라 재산세 납부 의무자가 달라질 수 있으므로, 이에 대한 정산 기준을 특약에 명시하는 것이 분쟁을 예방하는 길입니다. 국토교통부 실거래가에서 지금 바로 내 아파트 시세를 확인하고, 5월 9일 전에 계약하세요.
공식 참고 링크 안내
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