2025년 주택 아파트 양도세율표 최신 정리 및 양도소득세 자동 계산기 활용법

집을 팔고 났더니 남는 게 없다? 양도세를 미리 계산하지 않으면 수익의 절반을 세금으로 낼 수도 있습니다. 2025년 최신 세율표를 통해 내 세금을 1분 만에 미리 계산해 보는 방법을 알려드립니다. 부동산을 매도할 때 가장 큰 부담은 양도소득세입니다. 2025년 기준 양도소득세는 보유 기간과 주택 수에 따라 6%에서 최대 70%까지 차등 적용되며, 1년 미만 단기 보유는 70%의 징벌적 세율이 부과됩니다. 양도차익에서 필요경비와 장기보유특별공제를 빼고 기본공제 250만 원을 차감한 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 이 글에서는 2025년 확정된 양도소득세 기본 세율표, 보유 기간별 단기 세율 차이, 국세청 홈택스와 부동산 계산기 활용법, 필요경비 공제 항목, 양도세 신고 기한까지 완벽하게 정리했습니다.

2025년 확정된 부동산 양도소득세 기본 세율표 6%부터 45%까지

2025년 양도소득세 기본 세율은 과세표준 구간에 따라 6단계로 나뉩니다. 2년 이상 보유한 주택을 양도할 때 적용되는 기본 세율이며, 과세표준이 낮을수록 세율도 낮습니다. 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 뺀 금액입니다.

2025년 양도소득세 기본 세율표는 다음과 같습니다. 과세표준 1400만 원 이하는 6%, 1400만 원 초과 5000만 원 이하는 15%, 5000만 원 초과 8800만 원 이하는 24%, 8800만 원 초과 1억 5천만 원 이하는 35%, 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하는 38%, 3억 원 초과 5억 원 이하는 40%, 5억 원 초과 10억 원 이하는 42%, 10억 원 초과는 45%입니다.

누진공제액도 함께 적용됩니다. 과세표준에 세율을 곱한 후 누진공제액을 빼면 실제 납부할 세액이 나옵니다. 예를 들어 과세표준이 6000만 원이라면 24% 세율을 적용해 1440만 원이 나오고, 여기서 누진공제 576만 원을 빼면 864만 원이 양도소득세입니다. 추가로 지방소득세 10%를 더하면 총 950만 4천 원을 납부합니다.

과세표준	세율	누진공제
1400만 원 이하	6%	–
1400만 원 초과 5000만 원 이하	15%	126만 원
5000만 원 초과 8800만 원 이하	24%	576만 원
8800만 원 초과 1억 5천만 원 이하	35%	1544만 원
1억 5천만 원 초과 3억 원 이하	38%	1994만 원
3억 원 초과 5억 원 이하	40%	2594만 원
5억 원 초과 10억 원 이하	42%	3594만 원
10억 원 초과	45%	6594만 원

주택 수와 보유 기간에 따른 단기 양도세율 차이점

보유 기간이 2년 미만이면 단기 양도세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유한 경우 기본 세율 6%에서 45%가 적용되지만, 2년 미만이면 훨씬 높은 세율이 부과됩니다. 이는 부동산 단기 매매를 억제하고 장기 보유를 유도하기 위한 정책입니다.

보유 기간 1년 미만은 70% 단일 세율이 적용됩니다. 주택뿐 아니라 분양권과 입주권도 동일하게 70%가 적용됩니다. 예를 들어 양도차익이 1억 원이라면 기본공제 250만 원을 빼고 과세표준 9750만 원에 70%를 곱해 6825만 원이 양도소득세입니다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 총 7507만 5천 원을 납부해야 합니다.

보유 기간 1년 이상 2년 미만은 60% 단일 세율이 적용됩니다. 같은 양도차익 1억 원이라면 과세표준 9750만 원에 60%를 곱해 5850만 원이 양도소득세이고, 지방소득세 10%를 더하면 총 6435만 원을 납부합니다. 1년 미만보다는 낮지만 여전히 높은 수준입니다.

보유 기간 2년 이상이면 기본 세율이 적용됩니다. 같은 양도차익 1억 원이라면 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이 더 낮아집니다. 예를 들어 10년 보유한 1주택자라면 장기보유특별공제 80%를 적용해 양도차익 1억 원이 2000만 원으로 줄고, 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준 1750만 원에 15% 세율을 적용해 262만 5천 원만 납부하면 됩니다.

보유 기간	세율	양도차익 1억 원 기준 세액 (기본공제 후)
1년 미만	70%	6825만 원 + 지방소득세 10% = 7507만 5천 원
1년 이상 2년 미만	60%	5850만 원 + 지방소득세 10% = 6435만 원
2년 이상 (장기보유특별공제 없음)	기본 세율 (6~45%)	과세표준에 따라 차등
10년 이상 1주택 (장기보유특별공제 80%)	기본 세율 (6~45%)	262만 5천 원 + 지방소득세 10% = 288만 7천 원

1세대 1주택 비과세와 다주택자 중과세율 정리

1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 비과세됩니다. 2021년 12월 8일 이후부터 양도가액 12억 원까지는 전액 비과세이고, 12억 원을 초과하는 부분은 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용받을 수 있습니다. 단 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우 2년 이상 실거주해야 비과세가 적용됩니다.

2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 비과세 요건을 충족합니다. 보유만 하고 거주하지 않으면 비과세를 받지 못하므로, 실거주 증빙이 매우 중요합니다. 실거주는 주민등록 전입, 공과금 납부, 신용카드 사용 내역 등으로 증명할 수 있습니다.

다주택자는 중과세율이 적용될 수 있습니다. 2023년 5월 10일 이후 조정대상지역 내 다주택자는 기본 세율에 20%에서 30%를 추가로 부과하는 중과세가 적용됩니다. 예를 들어 기본 세율 35%에 중과 20%를 더하면 55%가 됩니다. 다만 2023년 5월 9일까지 일시적 2주택 예외 규정이 적용돼 중과가 한시적으로 유예됐습니다.

2주택자와 3주택 이상은 중과 폭이 다릅니다. 2주택자는 기본 세율에 20%를 더하고, 3주택 이상은 30%를 더합니다. 조정대상지역 밖의 주택은 중과 대상에서 제외되므로, 조정대상지역 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 2025년 11월 현재 조정대상지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구입니다.

국세청 홈택스 및 부동산 계산기 앱을 활용한 모의 계산 시연

국세청 홈택스에서 양도소득세를 자동으로 계산할 수 있습니다. 홈택스 홈페이지에 접속해 세금신고 메뉴에서 모의계산을 선택하세요. 그다음 양도소득세 자동계산을 클릭하면 계산기 화면이 나타납니다. 로그인 없이도 사용할 수 있으므로 누구나 무료로 이용 가능합니다.

양도소득세 자동계산기 사용 방법은 다음과 같습니다. 먼저 자산 종류를 선택합니다. 주택, 토지, 분양권, 입주권, 기타 자산 중 선택하는데, 아파트는 주택을 선택하면 됩니다. 그다음 양도일자와 취득일자를 입력합니다. 양도일자는 잔금 지급일이고, 취득일자는 아파트를 처음 산 날짜입니다.

양도가액과 취득가액을 입력합니다. 양도가액은 아파트를 판 금액이고, 취득가액은 아파트를 산 금액입니다. 실거래가를 기준으로 입력해야 하며, 허위로 입력하면 나중에 세무조사를 받을 수 있습니다. 취득 당시 내역을 모른다면 등기부등본이나 매매계약서를 확인하세요.

필요경비를 입력합니다. 필요경비는 중개수수료, 취득세, 법무사 비용, 수리비 등 양도와 취득 과정에서 실제로 지출한 비용입니다. 중개수수료는 매도 시와 매수 시 각각 낸 금액을 모두 합산하고, 수리비는 영수증이 있는 것만 인정됩니다. 도배나 장판 같은 소모성 수리는 인정되지 않고, 샷시 교체나 보일러 교체 같은 자산 가치 증대 수리만 인정됩니다.

보유 기간과 거주 기간을 입력합니다. 보유 기간은 취득일부터 양도일까지 기간이고, 거주 기간은 실제로 살았던 기간입니다. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 거주 기간이 2년 이상이어야 하므로 정확히 입력해야 합니다. 주민등록등본으로 거주 기간을 확인할 수 있습니다.

계산하기 버튼을 누르면 양도소득세 예상 세액이 나타납니다. 양도차익, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제, 과세표준, 산출세액, 지방소득세, 총 납부 세액이 모두 표시됩니다. 이 금액은 예상 세액이므로 실제 세액과 다를 수 있으며, 정확한 세액은 세무사 상담을 받아야 합니다.

부동산계산기닷컴도 유용합니다. 홈택스보다 UI가 간단하고 모바일에서도 사용하기 편리합니다. 양도가액, 취득가액, 필요경비만 입력하면 자동으로 세액을 계산해주며, 보유 기간별 세율 차이도 한눈에 비교할 수 있습니다. 다만 홈택스보다 기능이 제한적이므로, 복잡한 경우는 홈택스를 사용하는 것이 좋습니다.

입력 항목	설명	확인 방법
양도가액	아파트를 판 금액	매매계약서
취득가액	아파트를 산 금액	매매계약서, 등기부등본
필요경비	중개수수료, 취득세, 수리비 등	영수증, 세금계산서
보유 기간	취득일부터 양도일까지	등기부등본
거주 기간	실제 거주 기간	주민등록등본

필요경비 중개수수료와 수리비 공제 항목 완벽 정리

필요경비는 양도차익을 줄여 양도소득세를 절감하는 핵심 항목입니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액이므로, 필요경비가 많을수록 양도차익이 줄어들고 세금도 줄어듭니다. 따라서 인정되는 필요경비를 최대한 챙기는 것이 중요합니다.

중개수수료는 필요경비로 전액 인정됩니다. 아파트를 살 때 낸 중개수수료와 팔 때 낸 중개수수료를 모두 합산해서 공제받을 수 있습니다. 중개수수료는 보통 매매가의 0.4%에서 0.9% 수준이며, 9억 원 아파트 기준으로 매수 시 360만 원, 매도 시 360만 원, 총 720만 원을 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

취득세와 등록세도 필요경비로 인정됩니다. 아파트를 살 때 낸 취득세, 등록면허세, 지방교육세를 모두 합산해서 공제받을 수 있습니다. 취득세는 매매가의 1%에서 3% 수준이므로, 9억 원 아파트라면 약 900만 원에서 2700만 원을 필요경비로 공제받을 수 있습니다.

법무사 비용과 인지세도 필요경비로 인정됩니다. 아파트 등기 시 법무사에게 낸 비용과 등기 인지세를 공제받을 수 있습니다. 법무사 비용은 보통 30만 원에서 50만 원이고, 인지세는 매매가에 따라 다르지만 보통 10만 원에서 35만 원 수준입니다.

자산 가치를 증대시킨 수리비도 필요경비로 인정됩니다. 샷시 교체, 보일러 교체, 싱크대 교체, 욕실 리모델링 같은 대규모 수리는 자산 가치를 높이므로 필요경비로 공제받을 수 있습니다. 다만 영수증이나 세금계산서가 있어야 하며, 도배나 장판 같은 소모성 수리는 인정되지 않습니다.

인정되지 않는 수리비도 있습니다. 도배, 장판, 페인트칠, 청소 같은 일상적인 유지 보수는 필요경비로 인정받지 못합니다. 이런 수리는 자산 가치를 증대시키는 것이 아니라 원상 복구나 유지 보수에 해당하므로 공제 대상이 아닙니다. 따라서 샷시나 보일러 같은 대규모 수리만 영수증을 잘 보관하세요.

필요경비 항목	인정 여부	증빙 서류	예상 금액 (9억 원 아파트 기준)
중개수수료 (매수 + 매도)	인정	중개수수료 영수증	720만 원
취득세, 등록면허세	인정	세금 납부 영수증	900만~2700만 원
법무사 비용	인정	법무사 세금계산서	30만~50만 원
등기 인지세	인정	인지세 납부 영수증	10만~35만 원
샷시, 보일러 교체	인정	영수증, 세금계산서	500만~1000만 원
도배, 장판, 페인트	불인정	–	–

양도세 신고 기한과 예정신고 vs 확정신고 구분하기

양도소득세 신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 예를 들어 2025년 11월 15일에 아파트 잔금을 받았다면, 11월 말일부터 2개월 후인 2026년 1월 31일까지 신고하고 납부해야 합니다. 신고 기한을 넘기면 가산세가 부과되므로 반드시 기한 내에 신고해야 합니다.

예정신고와 확정신고의 차이를 알아야 합니다. 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 하는 신고이고, 확정신고는 다음 해 5월에 하는 종합소득세 신고와 함께 하는 신고입니다. 일반적으로 예정신고만 하면 되지만, 다른 소득이 있어서 종합소득세 신고 대상이라면 확정신고도 함께 해야 합니다.

예정신고를 하면 세액공제 3%를 받을 수 있습니다. 예정신고 기한 내에 신고하고 납부하면 산출세액의 3%를 공제받을 수 있으므로, 반드시 예정신고를 하는 것이 유리합니다. 예를 들어 양도소득세가 1000만 원이라면 예정신고 시 30만 원을 공제받아 970만 원만 납부하면 됩니다.

예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 무신고 가산세는 산출세액의 20%이고, 납부 지연 시 하루 0.022%의 납부 지연 가산세가 추가됩니다. 예를 들어 1000만 원을 신고하지 않으면 무신고 가산세 200만 원과 납부 지연 가산세가 매일 누적돼 부담이 매우 커집니다.

양도소득세 신고는 홈택스에서 전자신고할 수 있습니다. 홈택스에 로그인한 후 세금신고 메뉴에서 양도소득세를 선택하고, 양도 내역을 입력하면 자동으로 세액이 계산됩니다. 계산된 세액을 확인하고 전자납부하면 신고가 완료됩니다. 세무서 방문 없이 집에서 모든 절차를 끝낼 수 있습니다.

복잡한 경우는 세무사 상담을 받는 것이 안전합니다. 다주택자, 상속받은 주택, 증여받은 주택, 조정대상지역 주택은 세금 계산이 복잡하므로 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다. 세무사 수임료는 보통 30만 원에서 100만 원이며, 절세 효과가 수백만 원에서 수천만 원까지 날 수 있으므로 투자 가치가 충분합니다.

2025년 주택 양도소득세는 보유 기간 2년 이상 시 6%에서 45% 기본 세율이 적용되고, 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상 2년 미만 보유는 60%의 고율 세율이 적용됩니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고, 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 차감해 과세표준을 구한 후 세율을 곱해 계산합니다. 중개수수료, 취득세, 샷시 교체 같은 필요경비는 영수증만 있으면 모두 공제받을 수 있으므로 영수증을 잘 보관해야 합니다. 양도세 신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 세액공제 3%를 받을 수 있고, 신고하지 않으면 무신고 가산세 20%가 부과되므로 반드시 기한 내에 신고하세요. 국세청 홈택스 자동계산기나 부동산계산기닷컴을 활용하면 1분 만에 예상 세액을 미리 확인할 수 있습니다.