힘들게 당첨되고 부적격으로 취소되면 1년 동안 청약을 못 합니다. 돌다리도 두들겨 보고 건너세요.
청약 커뮤니티에 올라오는 가장 억울한 사연은 “당첨되고 부적격 당했어요”입니다. 가점 60점으로 강남 로또 청약에 당첨됐는데, 무주택 기간 계산 착오로 부적격 처리됐다는 30대 직장인. 배우자가 5년 전 분양권 당첨 이력이 있는 줄 몰라 재당첨 제한에 걸린 40대 가장. 이런 사례가 매년 수백 건씩 발생합니다. 부적격 당첨자는 청약 자격이 3개월에서 1년까지 제한됩니다. 청약통장은 살아있지만, 그 기간 동안 어떤 청약도 신청할 수 없습니다.
더 무서운 건 당첨 후 규제입니다. 강남 분양가상한제 아파트에 당첨됐다고 좋아하다가, 5년 실거주 의무를 확인 못 해 전세도 못 주고 묶이는 경우가 있습니다. “잔금은 전세금으로 치르려고 했는데 안 된다고요?” 실거주 의무 기간에는 전세·월세가 불가능합니다. 본인이 직접 살아야 합니다. 위반하면 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금입니다.
전매제한과 거주의무는 다릅니다. 전매제한은 ‘팔지 못하는 기간’이고, 거주의무는 ‘직접 살아야 하는 기간’입니다. 전매제한 6년, 거주의무 3년이면 3년은 직접 살고, 이후 3년은 전세를 줄 수 있지만 팔 수는 없습니다. 6년이 지나야 매도 가능합니다. 이 차이를 모르면 자금 계획이 완전히 틀어집니다.
강남구는 투기과열지구입니다. 서울에서도 가장 까다로운 청약 조건이 적용됩니다. 1순위 자격을 갖추려면 다섯 가지 조건을 모두 충족해야 합니다. 세대주여야 하고, 청약통장 가입 2년 이상이어야 하고, 서울 2년 이상 거주해야 하고, 세대원 전원이 5년간 당첨 이력이 없어야 하고, 무주택 또는 1주택자여야 합니다. 하나라도 빠지면 2순위로 밀립니다. 강남에서 2순위는 사실상 당첨 불가능입니다.
이 글에서는 강남 청약의 모든 조건과 규제를 정확하게 정리합니다. 투기과열지구 1순위 필수 조건 5가지를 하나씩 뜯어보고, 분양가상한제 단지의 전매제한 기간을 분양가 대비 시세 비율로 구분해 설명합니다. 거주의무 기간의 예외 사유(해외 발령, 질병 등)와 위반 시 LH 매입 규정도 다룹니다. 부적격 사유 중 가장 흔한 무주택 기간 계산 오류와 부양가족 수 산정 실수를 피하는 법을 구체적 사례로 설명합니다. 재당첨 제한 10년의 정확한 의미와 배우자·자녀의 당첨 이력까지 확인해야 하는 이유를 알려드립니다.
지금 당장 청약홈에 접속해서 본인의 청약 자격을 확인하세요. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간이 정확히 계산되는지 점검하세요. 이 글을 스크랩해두고 청약 전날 다시 읽으세요. 모집공고문의 ‘규제’ 항목(보통 10~15페이지)을 반드시 읽으세요. 청약은 아는 만큼 보입니다. 모르고 신청하면 당첨돼도 날아갑니다.
강남구 투기과열지구 청약 1순위 필수 조건 5가지
강남구는 서울에서도 규제가 가장 강한 투기과열지구입니다. 1순위 자격을 갖추는 것부터 어렵습니다. 다섯 가지 조건을 모두 충족해야 1순위입니다.
조건 1 세대주여야 한다
세대주만 청약 신청이 가능합니다. 세대원은 1순위가 아니라 2순위입니다. 주민등록등본상 세대주로 등재되어 있어야 합니다. 부모님과 같이 사는 미혼이라면 세대주가 아닙니다. 세대 분리를 해서 본인이 세대주가 되어야 합니다.
세대 분리는 주민센터에서 전입신고를 하면 됩니다. 단, 세대 분리만 하고 실제로는 같은 집에 살면 나중에 부적격 처리될 수 있습니다. 전입신고한 주소지에 실제로 거주해야 합니다. 계약서, 공과금 납부 내역 등으로 증빙 가능해야 합니다.
배우자가 세대주인 경우는 어떻게 될까요? 부부는 같은 세대로 간주됩니다. 남편이 세대주면 아내는 세대원입니다. 아내 명의로 청약하면 2순위입니다. 반드시 세대주인 남편 명의로 청약해야 1순위입니다. 부부가 각각 다른 주소지에 세대주로 등재되어 있어도 주민등록등본에 배우자가 표기되므로 같은 세대로 간주됩니다.
조건 2 청약통장 가입 24개월 이상
투기과열지구에서 민영주택 청약 1순위가 되려면 청약통장 가입 기간이 24개월 이상이어야 합니다. 2년입니다. 가입한 지 23개월이면 안 됩니다. 24개월을 꽉 채워야 합니다.
가입 기간은 통장을 처음 만든 날부터 청약 접수일까지 계산합니다. 중간에 해지했다가 다시 가입하면? 새로 가입한 날부터 계산됩니다. 과거 가입 기간은 인정 안 됩니다. 단, 2015년 9월 이전에 해지한 구 청약저축은 복원 가능합니다. 은행에 문의하세요.
납입 횟수는 상관없나요? 민영주택은 예치금만 충족하면 됩니다. 매달 납입하지 않아도 통장에 예치금 금액만 있으면 1순위입니다. 하지만 국민주택(LH, SH 등 공공주택)은 다릅니다. 국민주택은 납입 횟수를 따집니다. 투기과열지구 국민주택은 24회 이상 납입해야 1순위입니다.
예치금은 지역별로 다릅니다. 서울은 전용면적별로 300만원~1,500만원입니다. 강남 전용 84㎡는 1,000만원 예치금이 필요합니다. 통장 잔액이 1,000만원 이상이어야 1순위 자격이 됩니다. 999만원이면 탈락입니다.
조건 3 서울 거주 2년 이상
수도권 투기과열지구는 해당 지역 거주 2년 이상이어야 1순위입니다. 강남구는 서울이므로 ‘서울 거주 2년 이상’을 충족해야 합니다. 강남구에 2년 살 필요는 없습니다. 서울 어디든 2년 이상 살았으면 됩니다.
거주 기간은 주민등록등본으로 확인합니다. 전입일자를 봅니다. 서울에 전입한 날부터 청약 접수일까지 2년 이상이어야 합니다. 중간에 경기도로 전출했다가 다시 서울로 들어왔으면? 기간이 끊깁니다. 다시 서울로 전입한 날부터 계산됩니다.
쉽게 말해 ‘주민등록등본상 서울 주소지로 연속 2년 이상 거주’입니다. 서울 강남구 1년 → 서울 강동구 1년 = 서울 거주 2년 인정됩니다. 하지만 서울 강남구 1년 → 경기 성남시 6개월 → 서울 서초구 1년 = 서울 거주 1년만 인정됩니다. 성남 거주 기간에 서울 거주가 끊겼기 때문입니다.
조건 4 세대원 전원 5년간 당첨 이력 없음
본인뿐 아니라 세대원 전원이 과거 5년간 청약 당첨 이력이 없어야 합니다. 배우자, 자녀, 부모님(같은 세대라면) 모두 확인해야 합니다. 한 명이라도 5년 이내 당첨 이력이 있으면 부적격입니다.
당첨 이력은 분양권 당첨도 포함됩니다. 5년 전 지방 소형 아파트 당첨도 이력에 남습니다. 당첨 후 포기했어도 마찬가지입니다. 포기했어도 당첨은 당첨입니다. 청약홈에서 ‘청약제한사항 조회’를 하면 세대원 전원의 당첨 이력을 확인할 수 있습니다. 청약 전 반드시 조회하세요.
배우자가 결혼 전에 당첨된 이력은? 결혼 시점이 5년 이내면 제한됩니다. 결혼하면 배우자의 과거 이력이 합쳐집니다. 예를 들어 배우자가 2022년에 당첨됐고 2024년에 결혼했다면, 2027년까지는 재당첨 제한입니다. 배우자의 당첨일로부터 5년입니다.
자녀도 마찬가지입니다. 성인 자녀가 과거 당첨 이력이 있고 아직 같은 세대라면 부모도 청약 제한입니다. 이 경우 자녀를 세대 분리시키면 해결됩니다. 자녀가 다른 주소지로 전입하면 다른 세대가 되므로 당첨 이력이 분리됩니다.
조건 5 무주택 또는 1주택자
투기과열지구에서 1순위가 되려면 무주택이거나 1주택자여야 합니다. 2주택 이상은 2순위입니다. 강남에서 2순위는 사실상 당첨 불가능합니다.
무주택은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 상태입니다. 본인, 배우자, 자녀, 부모님(같은 세대) 모두 무주택이어야 합니다. 분양권도 주택으로 봅니다. 분양권 1개 있으면 1주택자입니다.
1주택자도 1순위 자격이 있습니다. 하지만 가점이 낮습니다. 무주택 기간 0년이므로 가점제에서 불리합니다. 전용 85㎡ 이하는 가점제 100%이므로 1주택자는 당첨이 거의 불가능합니다. 전용 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%이므로 추첨제로 당첨 가능성이 있습니다.
과거 주택을 소유했다가 처분한 경우는 무주택자입니다. 현재 무주택이면 됩니다. 단, 무주택 기간은 마지막 주택 처분일부터 계산됩니다. 2023년에 집을 팔았다면 무주택 기간은 2년입니다.
분양가상한제 적용 단지의 전매제한 완벽 해설
분양가상한제가 적용되면 전매제한이 함께 따라옵니다. 당첨되고도 일정 기간 팔 수 없습니다. 기간은 분양가 대비 시세 비율로 결정됩니다.
전매제한이란 무엇인가
전매제한은 분양권이나 주택을 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔 수 없도록 막는 제도입니다. 투기를 막기 위함입니다. 당첨되자마자 프리미엄 붙여 파는 걸 방지합니다.
전매제한 기간은 계약일부터 계산됩니다. 입주일이 아닙니다. 분양 계약을 체결한 날부터 기간이 시작됩니다. 예를 들어 2026년 1월 계약, 전매제한 6년이면 2032년 1월까지 팔 수 없습니다. 2028년 입주해도 2032년까지 기다려야 매도 가능합니다.
전매제한 중에 팔면 어떻게 될까요? 계약이 무효 처리되고, 형사처벌(3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금)을 받습니다. 추가로 5년간 청약 자격이 박탈됩니다. 절대 하면 안 됩니다.
분양가 대비 시세 비율별 전매제한 기간
분양가상한제 주택의 전매제한 기간은 분양가가 인근 시세의 몇 %인지에 따라 다릅니다. 주택법 시행령 제60조의2에 명시되어 있습니다.
- 분양가가 인근 시세 80% 미만: 전매제한 10년
- 분양가가 인근 시세 80% 이상 85% 미만: 전매제한 8년
- 분양가가 인근 시세 85% 이상 90% 미만: 전매제한 6년
- 분양가가 인근 시세 90% 이상 95% 미만: 전매제한 5년
- 분양가가 인근 시세 95% 이상 100% 미만: 전매제한 3년
역삼센트럴자이를 예로 들겠습니다. 분양가 28억, 인근 시세 35억이면 비율은 80%입니다. 80% 이상 85% 미만이므로 전매제한 8년입니다. 2026년 계약이면 2034년까지 팔 수 없습니다.
인근 시세는 어떻게 정하나요? 사업주체(건설사)가 감정평가를 받아 산정합니다. 입주자모집공고문에 명시됩니다. 분양가 대비 비율과 전매제한 기간이 공고문에 나와 있으니 반드시 확인하세요.
전매제한 예외 사유
전매제한 기간이라도 팔 수 있는 예외가 있습니다. 부득이한 사유입니다. 주택법 시행령 제60조의2 제3항에 규정되어 있습니다.
첫째, 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우입니다. 이민이나 장기 해외 발령이 해당됩니다. 증빙 서류(비자, 재직증명서 등)를 제출해야 합니다. 둘째, 상속입니다. 소유자가 사망하면 상속인에게 넘어갑니다. 전매제한이 풀립니다. 셋째, 이혼으로 인한 재산 분할입니다. 이혼 판결문이나 협의서로 증빙합니다.
넷째, 압류 또는 경매입니다. 채무 불이행으로 주택이 압류되거나 경매로 넘어가는 경우 전매제한이 해제됩니다. 다섯째, 천재지변입니다. 화재, 지진 등으로 주택이 멸실되면 예외 인정됩니다.
단순 생활고나 직장 이전은 예외 사유가 아닙니다. “돈이 급해서”, “직장이 지방으로 옮겨서”는 인정 안 됩니다. 해외 발령은 인정되지만 국내 발령은 안 됩니다.
가장 무서운 규제 거주의무 기간 확인하기
전매제한보다 더 강력한 규제가 거주의무입니다. 직접 살아야 합니다. 전세나 월세를 줄 수 없습니다.
거주의무란 무엇인가
거주의무는 분양받은 주택에 입주자가 직접 거주해야 하는 의무입니다. 전입신고를 하고 실제로 살아야 합니다. 전세를 주거나 빈집으로 두면 위반입니다.
거주의무 기간은 최초 입주가능일로부터 계산됩니다. 입주 시점부터입니다. 계약일이 아닙니다. 예를 들어 2028년 8월 입주, 거주의무 3년이면 2031년 8월까지 직접 살아야 합니다.
직접 산다는 건 무엇일까요? 주민등록등본상 해당 주소지에 전입되어 있고, 실제로 거주하는 것입니다. 공과금(전기·수도·가스)이 정상적으로 사용되어야 합니다. 세대원 중 1명이라도 거주하면 인정됩니다. 본인이 해외 발령 나가도 배우자와 자녀가 살면 거주의무 충족입니다.
분양가 대비 시세 비율별 거주의무 기간
거주의무 기간도 분양가 대비 시세 비율로 결정됩니다. 주택법 시행령 제60조의2에 규정되어 있습니다.
- 분양가가 인근 시세 80% 미만: 거주의무 5년
- 분양가가 인근 시세 80% 이상 85% 미만: 거주의무 4년
- 분양가가 인근 시세 85% 이상 90% 미만: 거주의무 3년
- 분양가가 인근 시세 90% 이상 95% 미만: 거주의무 2년
- 분양가가 인근 시세 95% 이상 100% 미만: 거주의무 없음
역삼센트럴자이는 분양가 대비 시세 비율 80%이므로 거주의무 4년입니다. 2028년 입주하면 2032년까지 직접 살아야 합니다. 4년 동안 전세를 줄 수 없습니다. 잔금을 전세금으로 치르려던 계획은 불가능합니다.
거주의무 기간이 전매제한 기간보다 짧으면 어떻게 될까요? 거주의무 3년, 전매제한 6년이라고 가정하겠습니다. 3년은 직접 살아야 합니다. 3년이 지나면 전세를 줄 수 있습니다. 하지만 팔 수는 없습니다. 6년이 지나야 매도 가능합니다. 3년 거주 + 3년 전세 운용 + 6년 후 매도, 이런 시나리오가 가능합니다.
거주의무 위반 시 처벌
거주의무를 위반하면 형사처벌을 받습니다. 주택법 제102조에 따라 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하 벌금입니다. 실제로 처벌 사례가 있습니다. 거주의무 주택을 전세 주고 적발된 사람이 벌금형을 받았습니다.
한국토지주택공사(LH)가 거주 여부를 점검합니다. 무작위로 방문 조사를 합니다. 공과금 사용 내역, 이웃 증언, CCTV 등으로 실거주 여부를 확인합니다. 거주의무 위반이 적발되면 LH가 해당 주택을 우선 매입합니다. 시세가 아니라 입주금액에 은행 정기예금 이자만 더한 금액으로 매입합니다. 시세차익을 못 받습니다.
거주의무 6년, 3년 살고 위반 적발되면? LH가 입주금액 + 3년치 이자로 매입합니다. 분양가 28억에 3년치 이자(연 3% 가정) 2억 5천만원을 더한 30억 5천만원을 받습니다. 시세가 35억이어도 30억 5천만원만 받습니다. 4억 5천만원을 손해 봅니다. 거주의무를 절대 어기면 안 됩니다.
거주의무 예외 사유
거주의무도 예외가 있습니다. 부득이한 사유로 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 인정됩니다. 주택법 시행령 제60조의2 제2항에 규정되어 있습니다.
첫째, 해외 체류입니다. 유학, 파견 근무, 해외 발령 등으로 1년 이상 해외에 체류하는 경우 그 기간은 거주한 것으로 봅니다. 증빙 서류(비자, 파견 명령서, 재학증명서 등)를 LH에 제출해야 합니다. 사전에 LH에 신고하고 승인받아야 합니다. 사후 신고는 인정 안 됩니다.
둘째, 질병 치료입니다. 본인이나 세대원이 중증 질환으로 장기 입원하는 경우 입원 기간은 거주로 인정됩니다. 병원 입원 확인서를 제출합니다. 셋째, 군 복무입니다. 병역 의무로 군 복무하는 기간은 거주로 봅니다. 복무 확인서를 제출합니다.
국내 발령은 어떻게 될까요? 원칙적으로 예외 사유가 아닙니다. 하지만 세대원 중 배우자나 자녀가 해당 주택에 계속 거주하면 거주의무가 충족됩니다. 본인만 지방 발령 나가고 가족은 남아있으면 문제없습니다.
부적격 1순위 사유 무주택 기간과 부양가족 계산 실수 줄이는 법
청약 부적격의 70%는 서류 미비나 계산 착오입니다. 가장 흔한 실수 두 가지를 짚어드리겠습니다.
무주택 기간 계산 오류
무주택 기간은 가점제에서 매우 중요합니다. 최대 32점까지 받을 수 있습니다. 하지만 계산이 복잡해 착오가 많습니다.
무주택 기간은 ‘만 30세가 된 날’ 또는 ‘혼인신고일’ 중 빠른 날부터 계산됩니다. 미혼이고 만 30세 이전이면 무주택 기간이 0년입니다. 만 30세가 되어야 기간이 시작됩니다. 예를 들어 현재 28세 미혼이면 무주택 기간 0년입니다. 청약 가점이 낮습니다.
만 27세에 결혼하면? 혼인신고일부터 무주택 기간이 시작됩니다. 2020년 결혼, 2025년 청약이면 무주택 기간 5년입니다. 가점 18점을 받습니다.
과거 주택을 소유했다면? 마지막 주택 처분일부터 무주택 기간이 다시 시작됩니다. 2018년 결혼, 2020년 주택 취득, 2023년 주택 처분, 2025년 청약이면 무주택 기간은 2년입니다. 2023년 처분일부터 계산됩니다. 이걸 착각해서 “결혼한 지 7년이니 무주택 기간 7년”이라고 신고하면 부적격 처리됩니다.
배우자의 주택 소유 이력도 합산됩니다. 본인은 평생 무주택이지만 배우자가 결혼 전 주택을 소유했다면? 배우자의 주택 처분일부터 무주택 기간이 계산됩니다. 2020년 배우자 주택 처분, 2022년 결혼, 2025년 청약이면 무주택 기간 5년입니다. 결혼일인 2022년부터가 아니라 배우자 주택 처분일인 2020년부터입니다.
실수를 줄이려면 청약홈의 ‘청약자격 확인’ 메뉴를 이용하세요. 본인과 배우자의 주민등록번호를 입력하면 무주택 기간이 자동 계산됩니다. 이 수치를 신뢰하고 신청하세요.
부양가족 수 계산 착오
부양가족 수도 가점제에서 최대 35점까지 받을 수 있습니다. 본인 제외하고 몇 명을 부양하는지 계산합니다.
부양가족은 세대원 중 다음에 해당하는 사람입니다. 첫째, 배우자입니다. 무조건 부양가족입니다. 맞벌이든 전업주부든 상관없습니다. 둘째, 직계존속(부모, 조부모)입니다. 만 60세 이상이거나 장애인이면 부양가족입니다. 만 60세 미만이면 부양가족이 아닙니다. 셋째, 직계비속(자녀)입니다. 미혼이고 만 30세 미만이면 부양가족입니다. 만 30세 이상이거나 기혼이면 부양가족이 아닙니다.
같은 세대여야 합니다. 주민등록등본에 함께 등재되어 있어야 부양가족으로 인정됩니다. 부모님이 따로 사시면 부양가족이 아닙니다. 세대 합가를 하면 부양가족으로 인정됩니다. 단, 3개월 이상 같은 세대를 유지해야 합니다. 청약 직전에 합가하면 인정 안 됩니다.
사례를 보겠습니다. A씨(35세)는 배우자, 자녀 2명(5세, 7세), 어머니(62세)와 같이 삽니다. 부양가족은 몇 명일까요? 배우자 1명 + 자녀 2명(미혼, 만 30세 미만) + 어머니 1명(만 60세 이상) = 4명입니다. 본인 포함 세대원 5명, 부양가족 4명입니다. 가점 35점을 받습니다.
B씨(40세)는 배우자, 자녀 1명(32세, 미혼), 아버지(58세)와 같이 삽니다. 부양가족은? 배우자 1명 + 자녀 0명(만 30세 이상이므로 제외) + 아버지 0명(만 60세 미만이므로 제외) = 1명입니다. 가점 5점입니다. 자녀가 만 30세가 넘으면 부양가족이 아닙니다. 아버지도 만 60세 미만이라 제외입니다.
부양가족을 부풀려 신고하면 부적격 처리됩니다. “자녀가 만 31세인데 30세 미만으로 신고”, “어머니가 만 58세인데 만 60세 이상으로 신고” 같은 실수가 많습니다. 주민등록등본의 생년월일을 정확히 확인하세요.
당첨 후 규제 재당첨 제한 10년의 의미와 주의사항
당첨되면 끝이 아닙니다. 재당첨 제한이 적용됩니다. 일정 기간 다른 청약에 당첨될 수 없습니다.
재당첨 제한 기간 구분
재당첨 제한 기간은 지역과 주택 유형에 따라 다릅니다.
- 투기과열지구 + 분양가상한제 주택: 재당첨 제한 10년
- 투기과열지구 일반 주택: 재당첨 제한 5년
- 청약과열지역 주택: 재당첨 제한 7년
- 조정대상지역 일반 주택: 재당첨 제한 3년
- 비규제지역: 유형별로 다름(특별공급 5년 등)
강남구는 투기과열지구입니다. 역삼센트럴자이는 분양가상한제 주택입니다. 따라서 당첨되면 10년간 재당첨이 제한됩니다. 2026년 당첨이면 2036년까지 다른 청약에 당첨될 수 없습니다.
재당첨 제한은 전국 모든 지역에 적용됩니다. 강남에서 당첨됐다고 지방 청약은 가능한 게 아닙니다. 부산, 대구, 어디든 10년간 당첨 불가능합니다. 청약 신청은 할 수 있지만 당첨되면 부적격 처리됩니다.
세대원의 당첨 이력도 제한
재당첨 제한은 본인뿐 아니라 세대원 전원에게 적용됩니다. 배우자, 자녀, 부모님(같은 세대) 중 한 명이 당첨되면 나머지도 10년간 당첨 불가입니다.
남편이 강남 아파트에 당첨되면 아내는 10년간 다른 청약에 당첨될 수 없습니다. 부부는 같은 세대이기 때문입니다. 설령 주소지를 따로 쓰고 세대 분리해도 마찬가지입니다. 부부는 무조건 같은 세대로 간주됩니다.
자녀는 어떻게 될까요? 같은 세대라면 제한됩니다. 부모가 당첨되면 자녀도 10년간 당첨 불가입니다. 하지만 자녀가 세대 분리하면? 다른 세대가 되므로 재당첨 제한에서 벗어납니다. 성인 자녀가 독립해서 다른 주소지로 전입하면 별도로 청약 가능합니다.
혼인으로 세대가 합쳐지는 경우도 조심해야 합니다. 배우자가 과거 투기과열지구에서 당첨된 이력이 있고 아직 10년이 안 지났다면? 결혼하는 순간 본인도 재당첨 제한에 걸립니다. 결혼 전 배우자의 당첨 이력을 반드시 확인하세요.
재당첨 제한과 청약통장
재당첨 제한 기간에도 청약통장은 유효합니다. 통장이 사라지는 게 아닙니다. 계속 납입하면 가입 기간과 무주택 기간이 쌓입니다. 10년 후 재청약할 때 가점이 높아집니다.
재당첨 제한 중에 청약 신청은 가능합니다. 하지만 당첨되면 부적격 처리됩니다. 신청할 때 ‘재당첨 제한 확인’ 체크박스가 있습니다. 본인이 제한 대상인지 확인하고 체크해야 합니다. 거짓으로 체크하면 부정 청약으로 형사처벌을 받습니다.
당첨 후 포기하면? 재당첨 제한은 당첨일부터 적용됩니다. 포기해도 당첨은 당첨입니다. 10년 제한이 그대로 적용됩니다. 추가로 포기 페널티(3개월~1년 청약 제한)도 받습니다.
요약 체크리스트 청약 전 이것만은 꼭 확인하세요
청약 신청 전날, 이 체크리스트를 다시 읽으세요. 하나라도 빠뜨리면 부적격이나 후회로 이어집니다.
1순위 자격 확인
- ☑ 나는 세대주입니다 (주민등록등본 확인)
- ☑ 청약통장 가입 24개월 이상입니다 (통장 가입일 확인)
- ☑ 서울 거주 2년 이상입니다 (전입일자 확인)
- ☑ 세대원 전원 5년간 당첨 이력 없습니다 (청약홈 조회)
- ☑ 무주택 또는 1주택자입니다 (부동산·분양권 소유 확인)
가점 계산 확인
- ☑ 무주택 기간을 정확히 계산했습니다 (청약홈 자동 계산 이용)
- ☑ 부양가족 수를 정확히 계산했습니다 (주민등록등본 생년월일 확인)
- ☑ 청약통장 가입 기간을 확인했습니다 (통장 가입일 확인)
규제 확인
- ☑ 전매제한 기간을 확인했습니다 (모집공고문 10~15페이지)
- ☑ 거주의무 기간을 확인했습니다 (모집공고문 10~15페이지)
- ☑ 재당첨 제한 기간을 확인했습니다 (10년 적용 여부)
자금 계획 확인
- ☑ 계약금 20%를 2주 안에 마련 가능합니다
- ☑ 중도금 60%를 입주 전 마련 가능합니다 (대출 불가 확인)
- ☑ 거주의무 기간 동안 전세를 못 준다는 걸 인지했습니다
서류 준비 확인
- ☑ 주민등록등본 (세대원 전원, 과거 주소 변동 포함)
- ☑ 가족관계증명서 (배우자, 자녀 확인용)
- ☑ 청약통장 가입 확인서 (은행 발급)
- ☑ 소득증빙 서류 (특별공급 시)
이 체크리스트를 프린트해서 청약 전날 하나씩 체크하세요. 모두 체크됐으면 자신 있게 신청하세요. 하나라도 불확실하면 해당 항목을 다시 확인하세요.
핵심 요약 FAQ
Q1. 1주택자도 강남 청약 당첨이 가능한가요?
네, 가능합니다. 투기과열지구에서도 1주택자는 1순위 자격이 있습니다. 하지만 현실적으로 당첨 확률은 매우 낮습니다. 전용 85㎡ 이하는 가점제 100% 선발이므로 1주택자는 무주택 기간 0년으로 가점이 낮아 당첨이 거의 불가능합니다. 전용 85㎡ 초과는 가점제 50%, 추첨제 50%이므로 추첨제로 당첨 가능성이 있습니다. 추첨제는 가점과 무관하게 랜덤 추첨입니다. 1주택자도 추첨제 물량에 신청하면 운이 좋으면 당첨될 수 있습니다. 하지만 경쟁률이 수백 대 1이므로 확률은 매우 낮습니다. 당첨 후에는 기존 주택을 일정 기간 내 처분해야 중과세를 피할 수 있습니다. 일반적으로 입주 전까지 처분 기한이 주어집니다.
Q2. 세대원도 청약 신청을 할 수 있나요?
투기과열지구에서는 세대주만 1순위 자격이 있고, 세대원은 2순위입니다. 강남구는 투기과열지구이므로 세대원은 1순위 신청이 불가능합니다. 2순위로 신청할 수는 있지만 강남에서 2순위 당첨은 사실상 불가능합니다. 물량이 1순위에서 모두 소진되기 때문입니다. 세대원이 청약하려면 세대 분리를 해서 본인이 세대주가 되어야 합니다. 독립된 주소지로 전입신고를 하고 세대주가 되면 1순위 자격을 갖출 수 있습니다. 단, 세대 분리 후 실제로 해당 주소지에 거주해야 합니다. 형식적 세대 분리는 나중에 부적격 처리될 수 있습니다. 부부는 주소지를 달리 해도 같은 세대로 간주되므로 배우자 중 한 명만 세대주로 청약 가능합니다.
Q3. 거주의무 기간 중에 해외 발령이 나면 예외 인정이 되나요?
네, 인정됩니다. 해외 파견 근무나 발령은 거주의무 예외 사유에 해당합니다. 주택법 시행령 제60조의2 제2항에 따라 1년 이상 해외 체류 시 그 기간은 거주한 것으로 봅니다. 단, 사전에 한국토지주택공사(LH)에 신고하고 승인을 받아야 합니다. 파견 명령서, 재직증명서, 비자 등 증빙 서류를 제출해야 합니다. 사후 신고는 인정되지 않으므로 발령 전에 반드시 LH에 연락하세요. 해외 체류 중에도 주민등록은 유지해야 합니다. 출국 신고를 하면 주민등록이 말소되므로 주의하세요. 또한 세대원 중 배우자나 자녀가 해당 주택에 계속 거주하면 거주의무가 충족됩니다. 본인만 해외 발령 나가고 가족은 남아있으면 별도 신고 없이도 거주의무를 지킬 수 있습니다.
결론 아는 만큼 보이는 청약
청약은 운이 아니라 지식입니다. 규제를 정확히 알고 준비하면 부적격을 피하고 당첨 후 후회도 막을 수 있습니다.
강남 청약은 특히 까다롭습니다. 투기과열지구 규제, 분양가상한제 규제, 재당첨 제한이 모두 적용됩니다. 1순위 자격 5가지 조건을 모두 충족해야 하고, 무주택 기간과 부양가족 수를 정확히 계산해야 하고, 전매제한과 거주의무 기간을 확인해야 합니다. 하나라도 놓치면 당첨되고도 부적격 처리되거나, 당첨 후 자금 계획이 틀어집니다.
이 글을 북마크해 두세요. 청약 신청 전날 다시 읽으세요. 체크리스트를 하나씩 점검하세요. 불확실한 부분은 청약홈 고객센터(1644-7445)에 전화해서 확인하세요. 모집공고문의 ‘공급 자격’ 및 ‘유의사항’ 항목(보통 10~20페이지)을 반드시 정독하세요. 청약은 신중하게, 계산은 정확하게 해야 합니다.
준비된 청약이 성공적인 당첨을 만듭니다. 행운을 빕니다.
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